江苏无锡房地产市场报告
时间：2020-10-15 07:28:09 来源：小苹果范文网 本文已影响 人 
PAGE
PAGE 12
无锡市房地产市场报告
一、城市概况
无锡地处江苏省南部，属于长江三角洲中部地区，北靠长江，南濒中国第三大淡水湖──太湖；西离南京183公里，东距上海128公里，城市总面积为4650平方公里，其中市区面积为1632.70平方公里，下辖江阴、宜兴二个市(县)和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区，城市总人口438.58万。
长江三角洲中部地区的苏州、无锡、常州、湖州、嘉兴五个城市以太湖为中心，已经形成 “环太湖经济圈”，优越的地理位置能够接受上海、杭州等大城市的辐射，其经济发展日显突出，已经成为长三角地区“核心腹地”， 如下图：
从主要指标所占比重来看，环太湖经济圈基本达到长三角的三成以上，利用外资方面更是超过40%，与2002年相比，主要指标比重都呈现上升趋势，也反映出“环太湖经济圈”在长三角地区中的核心地位。
二、城市规划
1、规划背景
任何城市规划总是依托于城市对自身的定位，而城市对自身的定位又源于自身区域的资源分布、地域区位条件。
长三角的物理中心
城市经济资源丰富
拥有丰富的风景资源和人文景观
2、规划方向
新区不是城市主导发展方向，但单一优势最强：
——在无锡城市发展的版图上，滨湖新城和惠山新城是人口导向的最主要区域。而新区人口增长主要来自产业化增长，并非城市人口导入的主要方向。
——滨湖新区作为政府城市“南进”的主导方向，已经获得了较高的市场认同度。
——惠山新城由于交通和传统观念的制约，虽然政府投入很大宣传力度，市场接受度依然十分有限。
——三大区域经过对比分析，新区单一产业优势最强，依靠先天的积累和现实的商贸区配套引擎支持，将是近期发展相对稳健的区域
3、规划思路
——南拓北展，东整西优
南拓——开发建设滨湖新城，城市未来发展的主导方向。
北展——将堰桥地区建设成为惠山区的新城区，并加强与江阴的联系。
东整——整合东亭与主城区的空间、道路网络
西优——以太湖山水为主体，优化城市的旅游休闲用地
4、总体布局结构
——七片一带”中心城，“干”字形城镇发展轴
中心城形成“七片一带”的总体布局结构，构筑“山水成林”一体的城市总体框架。七片是：
城中——以居住和生活服务设施为主，承担行政、商业、金融、文化等综合职能。
蠡溪——以旅游服务、居住、商贸、体育为主的综合区，是中心城中心区与太湖风景区之间的重要过渡地带，规划在青祁路东、太湖大道南形成中心城二级中心。
东亭——以工业、居住、商贸为主的综合区，规划建成中心城东翼的居住新区和二级城市。
滨湖新城——以教育、科研、体育、旅游服务等公共服务设施和高品质住宅区、高新技术产业园为主的综合区，包括新城中部的二级中心。
新区——以工业、居住、物流为主的综合区，其工业以外向型经济和高新技术产业为主，是无锡市最主要的高新技术产业区。
山北——以居住功能为主，保留传统的无污染的纺织工业、轻工业、机械工业，并为城中心提供外迁机械工业用地。
锡北——包括堰桥和西漳地区，堰桥是以行政办公、居住和现代高科技园为主的综合区，积极培育中心城北部的二级中心；西漳是以现代物流、居住和工业为主的综合区。
一带是Z字形的环太湖、五里湖的自然山水风光带。
三、房地产发展历史
（1）起步期 1998年—2001年底
福利分房制度取消，楼盘品质和规模不够，市场较为沉闷。
（2）发展期 2001年—2002年底
特大型城市定位，城市改造和建设力度加大，大量拆迁户导致需求开始急剧增加，房地产开始升温。
（3）加速期 2003年起
一级市场被迅速激活，土地供给和价格持续攀升，购房能量得以释放，房地产开始全面升温。
（4）稳定发展期 2005年起
刚性需求占据主导，供求保持稳定增长供大于求，价格增幅缓慢。
四、房地产市场
1、土地市场
2002年以前，处于发展起步发展阶段的无锡房地产市场在土地成交放量上十分平缓，但2003年随着城市规划定位的确定、拆迁量加大以及受整个长三角地区房地产升温的带动，2003-2004年土地成交量大幅增加，其中2003年的土地成交量较2002年翻了一番。2005年在宏观调控的影响下，土地交易量大幅减少，但2006年土地成交量重新回升，全年成交量达到了1041.05万平方米，创历史新高。
分析：
2005年宏观调控直接影响到了无锡的房地产市场，土地市场交易量的大幅下滑显示了开发商对市场前景的担忧，但2006年土地成交量的大幅回升又反应了之前开发商的担忧只是暂时，另一方面也揭示了市场需求仍然处于一个高位的水平，正是基于这样的认识基础，开发商对于市场前景的看好成为主流，也正是在这种心态的驱动下，无锡市土地成交量才得以高速攀升。
2、开发投资情况
2003年是无锡市房地产开发投资增幅最高的一年，当年的开发投资总额达到了893.32亿元，此后开发投资增幅虽然逐年下降，特别是在2005年之后，随着国家一系列宏观调控政策的不断深化和贯彻实施，增幅呈现持续放缓态势，详见下图：
分析：
2006年无锡市的土地成交量虽然大幅度回升，但开发投资额增幅并没有出大幅反弹，这主要是因为2005年土地成交面积大幅下降，导致2006年的房地产施工面积增幅放缓（与2005年基本持平），因此房地产开发投资额增幅也成下降趋势。2006年土地交易量的大幅回升，预示着2007-2008年施工面积的大幅增加，同期房地产开发投资额增幅也将呈现回升态势。
3、商品房销售分析
3.1、销售量走势
近年来，无锡市商品房的销售面积持续走高，2004年房地产高峰期时，商品房销售面积达到了358.06万平方米，增幅26.2%，2005-2006年受同样是受宏观调控影响，商品房的销售面积增幅明显下降，详现下图：
分析：
2003年后，在整个长三角房地产市场趋热情况下，作为环太湖经济圈中重要的组成部分，无锡市的房地产市场也因此而受到带动。
3.2、总体价格走势
在土地放量、开发投资上升以及销售量逐年攀升的情况下，无锡市的商品房价格的上涨幅度也十分明显，其中2003年度商品住宅价格涨幅达到了24%，之后由于供应量加大，以及宏观调控等因素，涨幅呈下降趋，详见下图：
分析：
总体来看，无锡市近年来商品房的价格一直呈上升趋势，但是随着开发量的加大和宏观调控等因素的影响，商品房价格的上涨幅度受到了一定的限制。
4、区域热点板块分析
近年来无锡市的房地产开发主要集中于中心区、副中心区，但随着城市发展的南移，临近太湖的滨海和新区逐渐成为一个新的开发热点区域，这几个板块共组成了无锡房地产市场上的热点主力板块，见下图：
① 市中心区板块
楼盘规模普遍较小，供应量有限
产品形态以高层商住楼为主
区域楼盘价格范围为7000-11000元/㎡，落差较为悬殊。区域内中档价位楼盘销售情况略好于高价位盘。100万元以上高总价销售抗性较大。
随着副中心区域楼盘的崛起，中心区域内的高价楼盘面临着严峻挑战。
② 副中心区板块
副中心区距离市中心繁华地段距离较近，房价适中，且地域面积和土地供应量较大，因此物业类型较丰富。
区域楼盘销售主力价格为5500-7000元/㎡，部分全装修楼盘价格在7500元/㎡以上，区域内高档次、高总价楼盘的市场接受度较弱，而中高档定位、价格适中的楼盘销售普遍较好
生活配套设施较为齐全，以无锡本地客为主，购房目的大多为自住需求
③ 滨湖新区板块
南区主要是指滨湖新区板块，区域内楼盘规模普遍较。
区域将规划成为无锡的高档湖滨居住区、旅游区和新的市中心。规划建设将为整个区域带来近百万的城市人口
在新一轮的城市规划完成后，该区域的房地产迅速升温。目前该区土地推出量较大，是无锡未来几年房地产主要发展区域。
由于靠近太湖的景观资源优势，区域内各项目的房型面积较全市平均水平更为偏大，大景观房较多，区域楼盘销售主力价格为4000-7000元/㎡。
5、二季无锡房地产市场分析
2007年二季度无锡住宅均值情况表
（单位：元/平方米）
住宅均值
商品房
比上季
二手房
比上季
4517
2.24%
4235
8.65%
中心区
6598
1.15%
5833
6.15%
副中心区
6333
1.07%
4899
8.53%
东区
4492
3.67%
4001
9.65%
南区
4813
1.88%
4182
7.53%
西区
5943
2.47%
4318
10.52%
北区
3639
0.64%
3517
7.00%
分析：
从上面可以看到，2007年2季度无锡新建商品住宅的均价为4517元/平方米，同比1季度上涨2.24%，比2006年全年均价上涨4.7%，总体涨幅较为平稳。从区域涨幅来看，东区由于临近副中心区域，同时其原先的价格基数较低，在热点板块房价过高的情况下，该区域反而受到了购房者的青睐，因此成为二季度房价涨幅最高的区域。
近两年来国家的宏观调控对无锡市的二手房市场产生了较为深刻的影响，特别是税收政策的调整对市场影响较大，市场成交量连续出现萎缩现象，2005年同比下降4%，2006年同比下降24%，2007年上半年又同比下降1.11%，受税费上涨及商品房房价上涨心理预期的影响，二手住房的价格却在不断上涨，二手房市场出现“量减价升”的现象。2007年二季度二手商品住宅的均价略低于新房，整体均价为4235元/平方米，但在房价涨幅上要高于新房，平均涨幅达到了8.65%。
六、总体结论
① 城市地位提长，助长房地产价值提升
由于无锡市地处长三角内陆地区，没有濒海的地缘位置，而“环太湖经济圈”的形成，最大限度的弥补了这一不足，借助太湖的自然景观和旅游资源，无锡在长三角地区的地位日益重要，而随着其城市地位的提高，其房地产的市场价值也必将得到提升。
② 市场总体需求依然旺盛，产品多元化趋势明显
经济的快速发展带动了城镇居民收入的增加，无锡市城镇居民人均可支配收入连续五年同比增长14%以上，居民生活水平逐步提高，改善居住的需求持续释放，给房地产市场带来了持久的动力。此外，城市吸引力的不断增强，外来人口的增加，给房地产市场带来了大量的需求。无锡市房地产市场户型结构、区域结构逐步趋于多元化，消费者购房选择比较丰富。预计今年下半年商品房市场需求旺盛，成交总量在250万平方米左右，二手房市场受宏观调控政策的影响比较大，预计下半年市场需求将与上半年基本持平，成交总量在110万平方米左右。
③ 土地开发缓慢，导致实际供应减缓
从2001年到2007年上半年，无锡市共推出土地约3000万平方米，根据容积率测算，总可建商品房约5000万平方米，减去这几年已开发并批准上市的量，还有2700万平方米的商品房有待开发。但受土地的延时交付、开发商能力、市场营销能力等诸多因素的制约，导致部分区域有效供给不足，也因此造成了房价的不断上涨，已供土地项目开发节奏有待进一步加快。
④ 房价中短期仍将有所上升
受土地成本及楼盘品质的提高、区域供应结构发生的变化及周边城市房价快速上涨所带来的传导性效应等因素的影响，无锡市房价在中短期内仍将有所上升。
