兰州市安宁区域房地产市场调查报告
时间：2020-11-15 07:26:09 来源：小苹果范文网 本文已影响 人 
兰州市安宁区域房地产市场调查报告
一、安宁区域经济、人文发展概况
（一） 地理环境
（二）人文环境
（三）政策投资环境
（四） 人居环境
（五）产业、交通
（六）城镇规划
（七） 制约因素
二、安宁区域房地产市场发展分析
在拥有兰州市区内惟一可供连片开发土地，建设国家级经济技术开发区，市级行政中心西移等现实条件支撑下制定了安宁区的发展规划。据了解，今后安宁区将着力打通世纪大道、北滨河路、511号路、520号路等新城主要规划道路，继银滩大桥之后，再建深安大桥、固安大桥、世纪黄河大桥等，把安宁区与西固区、七里河区融为一体。为兰州市政府西迁和安宁新城快速发展铺平道路。
随着兰州市行政中心的西迁，安宁区必将相应产生城市政治、经济、文化等资源效应。安宁区同样具备了雄厚的产业基础优势，目前区域内已入驻各类企业500多家，加之高校聚集和高科技人才的聚集，使其文化科技条件更加突出。于此同时形成全新的投资环境优势，规划区经过经济开发区十多年的硬件建设和软件配套，已初步形成功能配套、服务体系完善、法律体系健全和办事程序快捷的投资环境。
优越的自然资源优势，地理位置优越、山环水抱、河岸曲线优美，紧邻北滨河路黄河风情线，视野比较开阔、交通便利。结合已形成的大面积高品质商品房的成功开发汇聚人气并储备消费能量，由安宁新城区的建设而带动的商业地产开发，是未来新城区规划中的一大亮点。这种由新城区规划带来的人口、交通与城市功能的转变，为未来商业地产的发展打下了良好基础。
城市建设的后发优势，在有效借鉴原有土地开发方式粗放、土地利用和开发效率低等经验基础上，未来安宁新城在土地利用价值和城市人文景观建设方面，都将利用全新的城市开发理念，展现全新的城市面貌，有业内人士分析认为，未来兰州有望引进国际商业巨头、国内知名 房地产开发巨头等的机遇也就在安宁新城。
三、安宁区域楼盘调查分析
（一）在售项目概况
1.安宁庭院
“安宁庭院”是由兰州正和房地产开发有限公司开发建设的绿色生态住宅小区。位于兰州市七里河大桥西北面，南临“兰州百里黄河风情线”，东接黄河商业广场，西侧为新建的黄河家园住宅小区，正处于兰州新城区建设规划中最东端的要冲地带。
安宁庭院住宅小区占地面积130亩，地上建筑面积为21.9万平方米。其中住宅建筑面积为19万平方米,写字楼建筑面积为11000平方米,商铺建筑面积为15000平方米,幼儿园建筑面积为3100平方米。建筑密度为22.8%.西侧临594#路与“黄河家园”商铺相呼应形成商业街；东侧与黄河商业文化广场相临。总户数1300户，户型面积在99平米至300平米之间。拥有1000个车位。小区内设有商业购物、会所、物业管理中心、幼儿园等公共设施。现房均价7500元/平方米。
18栋住宅楼；5#、8#，11+1层；6#、7#，13+1层；9#、10#,14+1层；13#、14#、15#，18+1层；16#、17#自西向东是28层、30层、32层；18#一个单元，34层高；19#，为3层幼儿园。
18号楼定位是酒店式公寓，即“酒店式配套，公寓式住宅”，是安宁庭院唯一的一幢全部为100平方米左右的中小户型楼宇。高品质精装房，500平方米高贵大气的挑空两层星级酒店式大堂，600平方米富于人性和情趣的阳光花房。
小区物业管理公司为 兰州黄河物业服务有限公司，物业顾问公司为 北京国贸酒店物业管理公司，建筑单位为 北京城建集团有限责任公司，景观设计单位为 上海天夏城市景观设计公司，建筑设计单位为上海同济城市规划设计研究院/兰州有色冶金设计院建筑分院。
2.众邦·金水湾
众邦金水湾位于兰州新城核心位置，黄河之水环抱、湿地公园拱卫。占地65亩，总建筑面积18.6万平方米，共1224户，拥有超大地下的停车场，400余个车位，地下车库直接入户。配备面积2000多平方米小区豪华会所、400多车位大型地下停车场、600平方米双语幼儿园：位于小区5#楼一楼、标准网球场、标准羽毛球场、小区雨雾环境发生系统、金帆幼儿园。项目净绿地面积22亩，绿化率高达42% ，移植近百树种，成就顶级大树园林，高层住宅超低公摊率17-19%设计，筑就优越的产品品质。面朝黄河，紧靠1000亩生态湿地公园。
建筑设计为板式高层，南北朝向、户户朝阳，大开间落地飘窗。集中地热式供暖，宽带、有线电视、天然气入室。智能化物业设施。全剪力墙结构，室内无梁无柱、得房率高。每单元四户双电梯，所有户型均双卫双厅，楼顶皆为复式，面积控制合理。
所有户型南北朝向，均可270度观赏黄河及群山美景；户型保证“四明”：即明厨、明卫、明卧、明厅，动静分区明确，全剪力墙结构。主力户型：二房二厅二卫、三房二厅二卫。单位面积：99.4平方米—368.53平方米。现房均价为6500元/平方米。
物业管理公司为 兰州众邦物业管理有限公司，景观设计单位为 上海天夏城市景观设计公司，建筑设计单位为甘肃省建筑设计研究院。
3.丰宁德尚
丰宁德尚由兰州东安房地产开发有限公司开发，位于安宁区兰州植物园南，安宁区枣林路68号。
小区占地28.02亩，总用地18679.9平米，小区绿化率30.1%，总建筑面积70000余平方米，其中住宅面积69000余平方米，商用面积3935平方米。共有8栋德式高层，建成后能居住600户人家2500位人员。小区采用人车分流的交通方式，设置地下车库集中停放车辆。5号楼下有一双语幼儿园。园区内除人工景观外，还种植有各种花卉和观赏树木，总绿化面积达到30.1%.
户型面积为60－150平方米。部分住宅首层挑空，层高4.4米，增加了小区视觉空间。70㎡-90㎡的小户型占70%的经典户型时尚小区。小区实行全方位封闭式的物业管理。现在均价为4375元/平方米。
达到国家65%的最新节能标准;入住丰宁德尚，步行500米即可享受到植物园大自然的美景。兰州植物园占地面积550亩，拥有各类植物200余种、60余万株，有银杏、丝棉木等珍贵树木十余种。
4.倚能·黄河家园
倚能黄河家园由倚能电力集团斥资10亿元精心打造。项目位于北滨河西路67号,即七里河黄河大桥西100米。
占地219亩，总体量达34栋建筑，包括29栋小高层、高层住宅楼，2栋商务写字楼和3栋临街商铺，总建筑面积34.292万平方米，总户数为1866户，小区设有近900个地下停车位。由第一太平戴维斯担任倚能黄河家园的全程物业管理顾问，景观设计由加拿大奥雅园境师事务所打造，上海同济大学城市规划设计研究院一手操刀建筑规划设计。小区实行非字型人车分流设计。
在2006中国地交会上黄河家园荣膺“中国十大典范国际社区”。均价为6500元/平方米。
倚能黄河家园会所分别针对儿童、青年、老年人等不同特点开设了多个个性化主题领地。下沉式综合运动馆(羽毛球馆、篮球馆)、室外网球场、门球场、儿童游乐区等设施，任何年龄段的人，都能找到适合自己专属领地。
地处安宁新城门户、黄河风情线旁,临近兰州西站商圈，地理位置优越；多路公交线路，交通便捷；户型创新，空间方正实用，突出居住舒适度；开发企业为兰州倚能电力集团，实力雄厚，信用可靠。
物业顾问公司为 第一太平戴威斯物业管理公司，景观设计单位为 加拿大奥雅园境师事物所，建筑设计单位为上海同济大学城市规划设计研究院。
5.中和·教育世家
中和教育世家有兰州中和房地产开发，位于安宁东路369号，培黎广场东南侧。
项目占地25884.5平米，总规划建筑面积102754平米，由8栋高层住宅围合而成：其中1号楼32层小户型，2、3、4、5四栋25层短板式住宅楼，6、7、8三栋23层短板式高层住宅和部分2层(1#楼裙房4层)的裙房组成。各楼均设有地下一层人防地下室；1号楼1-4层裙房为商业及办公，4层以上为住宅；2-3号楼1、2楼裙房为商铺，3层以上为住宅；其余单体楼均为住宅，8号楼裙房设为幼儿园。居住总户数887户，其中90平方米以下户型696户、90平方米以上户型191户。设计突出明厨、明卫、明窗、明电梯的五明设计以及地下车库、地面景观、人车分流等8大特色。
小区总用地面积：25884．5平方米，用地性质为居住及商业用地，规划设计总建筑面积：102745平米，其中地上建筑面积87988平米，商业建筑面积7404平米、住宅建筑面积76133平米、办公建筑面积1020平米、托幼及会所建筑面积1110平米，地下建筑面积：14766平米，地下人防建筑面积3380平米，绿地面积10368平米。容积率为3.399，建筑密度19.9%，停车率30.7%，停车位273个，绿化40.1%。
户型面积区间，30-180平米之间。其中1号楼户型面积40-60平米之间。均价为4700元/平方米。
小区以“一轴、两核、四区、六景”的景观设计思路，构建出人、水、竹、石、桥、廊、亭和谐相生的优美书香意境。将现实与景观相结合，通过平面与立体多样化的展示，深入挖掘文化底蕴。
6.康桥国际
康桥国际是由兰州中润德置业有限公司开发，著名的澳大利亚D&M设计公司领衔进行整体规划设计。项目位于安宁区中心位置，项目北临政法学院，西接安宁区绿化所，南靠西北师大蓝天学生公寓。
整个项目占地12645平方米，总建筑面积116599平方米，项目主楼体由5层商业及3栋纯板式高层半围合而成，３栋板式分为ＡＢＣ三栋，A栋为独立的，ＢＣ栋联体。商业总建筑面积45000平米，其中住宅35000平米，群楼底商（商铺）10000平米。项目配套设施方面其中包括一个室内游泳馆、大型图书馆、高级文化馆、三个大型政府重点工程。项目建筑围合而成的地上5层，是项目近7000平米空中花园；
一期，项目西侧2栋30层高层，总户数559户，打造的是高级公寓、经济型酒店及SOHU写字楼，户型设计最小面积30平米；二期，项目南侧30层自主型公寓,总户数500多户，主力户型面积分布在70平米—120平米之间，户型设计南北通透，采光充足。均价为5400元/平方米。
康桥国际是2003年“兰洽会”重点市签项目，本项目是安宁区在成为未来的兰州新城区及国际级经济技术开发区建设过程中的重点形象工程及地标性建筑。
7.好居名苑
“好居名苑”项目由甘肃好为尔房地产开发有限公司开发建设。项目位于兰州交通大学西隔壁，原兰州毅武食品有限公司厂址内，东隔580＃道路为兰州交通大学，道路以西将由好为尔集团规划建设成集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的特色商业街；南为好为尔公司厂址，规划为高档商品房住宅小区，预计明年全面动工建设，建成后连同“好居名苑”成为高档住宅区----“好居苑”小区。小区主入口毗邻主干道——安宁西路；西与安宁区政府家属院择邻而居；北临513#路。
“好居名苑”一期包括国际A级甲等写字楼“好为尔大厦”和一栋30层高层建筑。一期国际A级甲等写字楼“好为尔大厦”外部装饰已经结束，于2009年6月30日竣工入住。
本栋高层为商住楼，地上30层，地下两层。地下两层为停车场，地上1-2层为商铺，3-30层为住宅。总建筑面积42731.44平方米，其中地下建筑面积5275.5平方米；地上一二层商业裙房建筑面积5357.5平方米；3-30层住宅总建筑面积31859.52平方米，总户数336户，总建筑高度92.95米，绿化率40%。均价4300元/平方米。地下一层为汽车库、自行车库，变配电室，各自为独立防火分区，地下二层设有水泵房和消防水池，并设有核六级二等人防工程，人防工程为平时汽车库，汽车库为独立防火分区。
（二）待售项目概况
1.中和·山水兴城
中和山水兴城由兰州中和房地产开发，位于安宁区营门滩甘肃农业大学东侧，众邦金水湾北侧，与湿地公园相隔咫尺。
项目占地47.33亩，总建筑面积13.9534万㎡，总投资4.5亿元。项目由7栋住宅楼和1栋商务综合楼组成。楼位布局：沿河18+1层板式楼与27层商务大厦组成一字形，其余6栋高层短板式楼环绕庭院空间形成围合，自南向北依次以18层、29层、34层递进排列。户型面积：50-60平米，90-120平米。
住宅面积8.3057万㎡，商务综合楼2.90101万㎡，公共设施配套6795㎡，会所1295㎡，商铺5595㎡，地下建筑19669㎡，替下停车场约1万㎡，住户816户，停车位440个，建筑密度20%，容积率3.798，绿化率37.6%。
小区以飞天丝带引申出景观绿化带以及住宅前绿化带相得益彰，下沉式庭院景观与地下停车场功能完美结合；60-100米超宽楼距。五星级酒店式入户大厅，10大智能系统，70%超高节能环保，户型270度旋转观景。
商务楼综合楼，27层，主体高106米，建筑面积29010.1㎡，兰州市唯一的新城区滨河景观综合商务楼。1楼设有大堂、服务台、商务大厅、休息厅、商务中心、咖啡厅、酒吧、银行、邮政中心、超市、消防控制中心及保安室，2楼有休息厅、会议展示厅、健身中心及小会议室，3楼设有大小会议厅，接待室以及休息厅，4楼设有多功能厅室、休息厅及管理用房，为精英创设专属休闲空间与社交平台。5-9层位酒店式公寓，10-25层位开敞式办公间，每层设有套房、办公室及小会议室，26-27层为空中会所、中西餐饮及娱乐空间。设有两部河景观光梯。
项目8号楼与7号楼之间的二层裙楼及7号楼部分一二层沿内路形成商业中心，商业布局为每间独立单元的一二层商铺，综合楼1-4层与27顶层提供商务配套。
2.飞天世纪新城
该项目由兰州市政建设开发集团的子公司兰州飞天房地产开发有限公司打造，地处安宁西路和银滩路十字东南角，即费家营什字东角。
地块面积29.336亩，约合19557.4㎡，项目规划4栋总高33层住宅楼；两层楼高的架空式广场花园，前圆弧形旱喷泉广场，配有商业街；项目占地近2万平米，规划建筑面积11.9165万平米，地下2层，地上总高29—31层；其中商业面积2.8万平方米，住宅6.8万平方米。总户数652户，容积率4.5，建筑密度25.08%，土地使用期限是50年,绿化率31.98%，整个项目建设总投资预计将达到3.5亿。户型区间88-146平米。
3.新厦·水岸天成
2006年10月26日，甘肃新厦房地产开发有限公司以１亿500万元拍得甘肃第七建筑工程集团有限公司57.587亩G0607号地。要求：容积率：≤4.0，建筑密度：≤30%，绿地率：≥30%；土地用途：商业、办公、居住综合用地；地块位置：安宁东路27-39号，514-2号规划路以西、小关山沟以东。
该项目规划占地面积为38391.1平方米,地上总建筑面积为147805.73平方米。项目地包括:住宅、商铺、酒店式公寓、会所、幼儿园；小区绿化率达到40%以上。
4.远达·山水城
该项目是由甘肃远达房地产置业有限公司开发，项目位于七里河大桥桥北，在安宁庭院、新厦水岸天成的东侧。目前拆迁中，预计2009年底能开工。
5.中石油兰州G0816号地
2008年8月29日，位于兰州市安宁区新城区、众邦金水湾西南侧，面积约216亩、编号为G0816号宗地国有建设用地使用权终于以5.66亿元人民币成功挂牌出让，竞买单位是兰州高阳房地产开发有限公司。
地块情况：总占地215.9亩。共分为三块用土地：G0816—1号宗地,出让面积：97.523亩,土地用途：居住用地可兼商业,容积率： ≤3.5,建筑密度： ≤20%,绿化率：≥35%,出让年限：居住70年，商业40年;G0816—2号宗地出让面积：67.496亩,土地用途：信息办公用地,容积率： ≤4.0,建筑密度： ≤35%,绿化率：≥40%,出让年限：50年;G0816—3号宗地出让面积：50.886亩,土地用途：旅馆用地,容积率： ≤5.0,建筑密度： ≤40%,绿化率：≥35%,出让年限：40年。
6.天居安宁项目
2009年7月13日兰州天居房地产开发有限公司获得了48.253亩的G0855宗地，出价达到了1.08亿元。
G0855号地位于S578号规划路路以东、B589号规划路以南，规划内路以西，众邦公司以北。土块完成拆迁平整和垃圾清运。占地48.253亩（约32168.9平米），居住、商业用地，出让年限50年，要求容积率≤3.8，建筑密度≤23％，绿地率≥30％。
7.伊真安宁项目
伊真哥德堡由伊真置业开发，位于兰州航空工业联合技工学校以东，万里中学以北。项目将欧式风格建筑引入安宁。
G0847号地位于安宁区孔家崖街道，T580号规划路以西、兰州航空工业联合技工学校以东，万里中学以北，土块完成拆迁平整和垃圾清运，占地16.384亩（10922.9㎡），居住、商业用地，出让年限50年，要求：容积率≤3.5，建筑密度≤20％，绿地率≥35％。
8.东安安宁项目
兰州东安房地产开发有限公司获得38.642亩的G0908宗地。
项目占地约38.642亩，为办公、商业综合用地，商业用地40年，办公50年。要求容积率≤4.0，建筑密度≤30%，绿地率≥25%。
（三）重点楼盘指标对比
项目名称
安宁庭院
众邦·金水湾
倚能·黄河家园
中和·山水兴城
康桥国际
占地面积
130亩
65亩
219亩
47.33亩
12645平方米
建筑面积
21.9万㎡
8614㎡
34.292万㎡
13.9534万㎡
116599平方米
容积率
2.52
4.84
2.39
3.798
绿化率
55%
42%
35%
37.6%
规划特点
建筑形态
高层、小高层
高层
高层、小高层
高层
高层
楼宇朝向
南北
南北
南北
南北
南北
社区配套
会所、休闲
会所
会所、羽毛球场、网球场
会所、羽毛球馆、篮球馆、网球场、门球场
--
会所
休闲、娱乐
学校
幼儿园
幼儿园
幼儿园
--
--
商业购物
商业
商业
有
商业
景观配套
主题广场
有
有
有
有
--
建筑小品
雕塑、景观小品
雕塑、景观小品
雕塑、景观小品
雕塑、景观小品
植被特征
乔木、灌木、草坪
乔木、灌木、草坪
乔木、灌木、草坪
乔木、灌木、草坪
社区风格
与立面设计
现代
现代
现代
现代
现代
四、研究结论
