2022年浅析国有基层企业闲置房屋及土地处置困境与对策

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浅析国有基层企业闲置房屋及土地处置的困境与对策4篇

第一篇: 浅析国有基层企业闲置房屋及土地处置的困境与对策

关于闲置土地处置办法及案例

违法造成土地闲置的，土地使用者应按期缴纳土地闲置费。逾期不缴纳的，从逾期第16日起，按日加收应缴土地闲置费总额3‰的滞纳金;拒缴土地闲置费的，市国土部门可按其拒缴金额，收回部分或全部土地使用权，对收回的土地使用权实行招标或拍卖，招标或拍卖所得应先用于抵交土地闲置费。

闲置土地处置办法

(中华人民共和国国土资源部令 第53号)

第一章 总则

第一条 为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、行政法规，制定本办法。

第二条 本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

第三条 闲置土地处置应当符合土地利用总体规划和城乡规划，遵循依法依规、促进利用、保障权益、信息公开的原则。

第四条 市、县国土资源主管部门负责本行政区域内闲置土地的调查认定和处置工作的组织实施。

上级国土资源主管部门对下级国土资源主管部门调查认定和处置闲置土地工作进行监督管理。

第二章 调查和认定

第五条 市、县国土资源主管部门发现有涉嫌构成本办法第二条规定的闲置土地的，应当在三十日内开展调查核实，向国有建设用地使用权人发出《闲置土地调查通知书》。

国有建设用地使用权人应当在接到《闲置土地调查通知书》之日起三十日内，按照要求提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等材料。

第六条 《闲置土地调查通知书》应当包括下列内容：

(一)国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址;

(二)涉嫌闲置土地的基本情况;

(三)涉嫌闲置土地的事实和依据;

(四)调查的主要内容及提交材料的期限;

(五)国有建设用地使用权人的权利和义务;

(六)其他需要调查的事项。

第七条 市、县国土资源主管部门履行闲置土地调查职责，可以采取下列措施：

(一)询问当事人及其他证人;

(二)现场勘测、拍照、摄像;

(三)查阅、复制与被调查人有关的土地资料;

(四)要求被调查人就有关土地权利及使用问题作出说明。

第八条 有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处置：

(一)因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的;

(二)因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的;

(三)因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的;

(四)因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的;

(五)因军事管制、文物保护等无法动工开发的;

(六)政府、政府有关部门的其他行为。

因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照前款规定办理。

第九条 经调查核实，符合本办法第二条规定条件，构成闲置土地的，市、县国土资源主管部门应当向国有建设用地使用权人下达《闲置土地认定书》。

第十条 《闲置土地认定书》应当载明下列事项：

(一)国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址;

(二)闲置土地的基本情况;

(三)认定土地闲置的事实、依据;

(四)闲置原因及认定结论;

(五)其他需要说明的事项。

第十一条 《闲置土地认定书》下达后，市、县国土资源主管部门应当通过门户网站等形式向社会公开闲置土地的位置、国有建设用地使用权人名称、闲置时间等信息;属于政府或者政府有关部门的行为导致土地闲置的，应当同时公开闲置原因，并书面告知有关政府或者政府部门。

上级国土资源主管部门应当及时汇总下级国土资源主管部门上报的闲置土地信息，并在门户网站上公开。

闲置土地在没有处置完毕前，相关信息应当长期公开。闲置土地处置完毕后，应当及时撤销相关信息。

第三章 处置和利用

第十二条 因本办法第八条规定情形造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：

(一)延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年;

(二)调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划;

(三)由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年;

(四)协议有偿收回国有建设用地使用权;

(五)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地;

(六)市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

除前款第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。

符合本办法第二条第二款规定情形的闲置土地，依照本条规定的方式处置。

第十三条 市、县国土资源主管部门与国有建设用地使用权人协商一致后，应当拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施。

闲置土地设有抵押权的，市、县国土资源主管部门在拟订闲置土地处置方案时，应当书面通知相关抵押权人。

第十四条 除本办法第八条规定情形外，闲置土地按照下列方式处理：

(一)未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本;

(二)未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

第十五条 市、县国土资源主管部门在依照本办法第十四条规定作出征缴土地闲置费、收回国有建设用地使用权决定前，应当书面告知国有建设用地使用权人有申请听证的权利。国有建设用地使用权人要求举行听证的，市、县国土资源主管部门应当依照《国土资源听证规定》依法组织听证。

第十六条 《征缴土地闲置费决定书》和《收回国有建设用地使用权决定书》应当包括下列内容：

(一)国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址;

(二)违反法律、法规或者规章的事实和证据;

(三)决定的种类和依据;

(四)决定的履行方式和期限;

(五)申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限;

(六)作出决定的行政机关名称和作出决定的日期;

(七)其他需要说明的事项。

第十七条 国有建设用地使用权人应当自《征缴土地闲置费决定书》送达之日起三十日内，按照规定缴纳土地闲置费;自《收回国有建设用地使用权决定书》送达之日起三十日内，到市、县国土资源主管部门办理国有建设用地使用权注销登记，交回土地权利证书。

国有建设用地使用权人对《征缴土地闲置费决定书》和《收回国有建设用地使用权决定书》不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第十八条 国有建设用地使用权人逾期不申请行政复议、不提起行政诉讼，也不履行相关义务的，市、县国土资源主管部门可以采取下列措施：

(一)逾期不办理国有建设用地使用权注销登记，不交回土地权利证书的，直接公告注销国有建设用地使用权登记和土地权利证书;

(二)申请人民法院强制执行。

第十九条 对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：

(一)依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用;

(二)纳入政府土地储备;

(三)对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。

第二十条 闲置土地依法处置后土地权属和土地用途发生变化的，应当依据实地现状在当年土地变更调查中进行变更，并依照有关规定办理土地变更登记。

第四章 预防和监管

第二十一条 市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：

(一)土地权利清晰;

(二)安置补偿落实到位;

(三)没有法律经济纠纷;

(四)地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确;

(五)具备动工开发所必需的其他基本条件。

第二十二条 国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书应当就项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定。约定、规定动工开发时间应当综合考虑办理动工开发所需相关手续的时限规定和实际情况，为动工开发预留合理时间。

因特殊情况，未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。

第二十三条 国有建设用地使用权人应当在项目开发建设期间，及时向市、县国土资源主管部门报告项目动工开发、开发进度、竣工等情况。

国有建设用地使用权人应当在施工现场设立建设项目公示牌，公布建设用地使用权人、建设单位、项目动工开发、竣工时间和土地开发利用标准等。

第二十四条 国有建设用地使用权人违反法律法规规定和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的，依照本办法规定处理完毕前，市、县国土资源主管部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请，不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。

第二十五条 市、县国土资源主管部门应当将本行政区域内的闲置土地信息按宗录入土地市场动态监测与监管系统备案。闲置土地按照规定处置完毕后，市、县国土资源主管部门应当及时更新该宗土地相关信息。

闲置土地未按照规定备案的，不得采取本办法第十二条规定的方式处置。

第二十六条 市、县国土资源主管部门应当将国有建设用地使用权人闲置土地的信息抄送金融监管等部门。

第二十七条 省级以上国土资源主管部门可以根据情况，对闲置土地情况严重的地区，在土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地审批、土地供应等方面采取限制新增加建设用地、促进闲置土地开发利用的措施。

第五章 法律责任

第二十八条 市、县国土资源主管部门未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的，应当依法承担违约责任。

第二十九条 县级以上国土资源主管部门及其工作人员违反本办法规定，有下列情形之一的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)违反本办法第二十一条的规定供应土地的;

(二)违反本办法第二十四条的规定受理用地申请和办理土地登记的;

(三)违反本办法第二十五条的规定处置闲置土地的;

(四)不依法履行闲置土地监督检查职责，在闲置土地调查、认定和处置工作中徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的。

第六章 附则

第三十条 本办法中下列用语的含义：

动工开发：依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕;使用桩基的项目，打入所有基础桩;其他项目，地基施工完成三分之一。

已投资额、总投资额：均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。

第三十一条 集体所有建设用地闲置的调查、认定和处置，参照本办法有关规定执行。

第三十二条 本办法自2012年7月1日起施行。

闲置土地处置案例

一栋年产值近2000万元、税收300多万元的标准厂房，两年前还是一片河滩;一处闲置10年之久、面积达485亩的上岭桥农民文化公园项目用地，政府斥资7200多万元一次性有偿收回。这些发生在湖南省永州市的变化，都源于近两年开展的闲置土地清理专项行动。

在稳增长、调结构，国土资源管理转型升级向更纵深发展的背景下，永州打响了去库存土地攻坚战。

截至2015年底，永州全市闲置土地已依法处置600宗、面积14754亩，占应处置宗数的96%，占应处置面积的98%。

一份议案叩响攻坚战

成绩的取得离不开一份人大议案。

早在2014年3月，永州市人大城环委副主任贺晓福联合11名代表向永州市四届人大四次会议提交了一份关于加大中心城区闲置土地处置力度的议案。经表决通过后成为大会议案。这是永州乃至湖南省首次以人大议案形式督促政府开展闲置土地清理的尝试和探索。

“我们调研发现，各工业园占地越来越多，但不少投资人拿到‘项目’后并未进行开发，造成土地大量闲置。老百姓不能耕种，群众意见大，市人大常委会每年审议政府土地利用计划，提出节约集约用地的意见也没有落实。”贺晓福说。

经常跟国土资源部门打交道的贺晓福发现，闲置土地清理处置涉及方方面面，仅凭国土资源部门一家困难重重。

议案交办后，永州市委、市政府高度重视，决定用2年时间开展闲置土地清理专项行动，清理区域从中心城区延伸到11个县区。一场“啃硬骨头”的攻坚战拉开帷幕。

借巡视“东风”高位推进

“没想到效果这么好、没想到市委市政府力度这么大、没想到国土人这么尽职尽责。”时隔两年，贺晓福说起自己的议案一连用了“三个没想到”。

2014年初专项行动开始后，永州市市委书记多次在市委常委会上强调加大闲置土地处置力度，传导工作压力;市政府常务会议将原定为每季度专题研究一次处置工作调整为每两个月专题研究一次;市人大主任多次跑现场、解难题，市人大副主任分别包片督导一个县区，并明确人大代表违法违规用地、不配合闲置土地清理处置的，责令辞去代表资格、不主动辞职予以罢免;市政协主席专题主持召开闲置土地处置协商会，要求政协委员全力支持，否则依规启动罢免程序。

好风凭借力。2015年3月进驻永州的省委巡视组第七组更成为攻坚战的强劲东风。省委巡视组把闲置土地清理工作纳入三项巡视内容之一，强力督办，对单宗面积200亩以上、总面积占全市面积1/3左右的18宗闲置土地进行交办，要求逐宗向省委巡视组“交账”。

此外，永州市还建立了联席会议制度，每10天召开一次。

从国土资源、城投、经投、商务、住建、财政等部门抽调工作人员集中办公;各区县、各部门按照“属地管理、县区为主”和部门协调联动原则，落实工作责任，强化工作措施，形成“治闲”合力。

“大的氛围形成，闲置土地处置的难度大大降低。”市国土资源局执法监察支队长蒋剑深有感触地说。

“高位强力推动是永州反应迅速、成效显著的最大推动力。”湖南省国土资源厅土地利用处相关负责人说。

完善制度管控全流程

“过去，每年批回来的土地，到底有多少被真正利用?谁也说不清楚，就是一本糊涂账。”市国土资源局执法监察支队副支队长王和春说，2014年以来开展的这次闲置土地专项清理，与以往最大的不同点在于，一开始就敢于正视问题，把闲置土地的“家底”摸清楚。

以专项清理为契机，市国土资源局转变思路，创新方法，对全市土地利用情况进行了“地毯式”清理，借鉴卫片执法监督检查模式，利用最新高清遥感影像比对国土资源“一张图”数据成果，提取疑似闲置地块下发县区实地核查，市里对县区核查上报的数据进行严格审查后，确定闲置土地的宗数及面积，有效防范了县区瞒报、漏报现象。

“造成土地闲置主要有3个方面原因：政府原因、开发企业自身原因及管理体制原因。其中，未实行‘净地出让’、城市规划调整、招商引资把关不严、出让合同管理不规范等因素，导致70%以上的土地闲置都与政府有关。”王和春分析说，“每宗闲置土地清理要经过包括行政复议或行政诉讼在内的十几个工作流程，涉及政府部门、各利益方人数众多，处理时间长。”

为提高案件处理效率、防范工作责任划分不清，永州印发了《闲置土地处置工作责任分解表》，发放工作追踪卡，明确阶段目标、工作内容、责任单位和完成时限。各县区也制定了工作时间安排表。

闲置土地清理最突出的难处是认定难、处置难。为最大程度确保处置“一把尺子量到底”、“一碗水端平”，工作标准制定显得尤为重要。为此，永州局制定《闲置土地清理操作手册》和《闲置土地清理标准案卷》，规范统一清理处置程序;出台《永州市闲置土地依法处置到位认定标准》，防止降格处置、变通处置和假处置等情形;出台《永州市有偿收回闲置土地指导意见》，统一有偿收回标准，防止有偿收回演变为高价收回行为。

“交不出工作业绩就交帽子!”永州市国土资源局局长黄海松提出了更高要求。“最忙的时候，我们连续45天‘白加黑’、‘5+2’。”零陵区国土资源局工作人员笑言。

督察问责“倒逼”执行力

跟“帽子”挂钩、跟干部考核评价体系直接挂钩的督察问责，才具有“倒逼”执行力的威慑作用。

为层层传导压力，在全市形成“你超我赶”、问责到人的工作氛围，永州多管齐下，制定了一系列与“人”有关的措施。

永州市实行闲置土地清理一月一调度、一月一通报。排名靠前的县区负责在全市大会上推介好的经验和做法，连续两个月排名后三位的县区负责人要在全市的大会上作检讨，说明情况。纪委、组织部对未处置到位的县区、工业园等主要负责人进行约谈。对闲置土地处置相关部门主要负责人和分管同志进行纪实评价，考评结果作为组织部对干部实绩管理和执行力考核的重要参考依据。

同时，开展责任追究。明确对处置进度缓慢、连续两个月排名后三位等6种情形将采取组织、纪律措施予以责任追究，防止处置出现腐败问题。

“治闲”更要“治根”

永州经开区零陵南路上，道路一侧建筑工地在建的标准厂房、企业办公用房林立。如果没人提醒，大概不会想起2014年以前这里曾是80亩清水河河滩。

“我们2011年就拿下地，当时这里还是一片河滩，‘三通一平’就更不用提了。土地闲着，我们心里更着急。”永州华兰钰兴气体有限公司总经理刘光华指着一栋已建好的三层标准厂房告诉记者，“2014年以后，政府加快步伐填充为平地。现在这个标准厂房生产汽车零配件年产值超2000万元，交税300多万元，每年提供就业岗位150余个。”

“这是闲置土地处置比较到位的一个典型案例。”蒋剑说，“‘治闲’专项行动，其实还有一个深层次的目的，就是希望以此为契机，让各级政府管理者深刻反思，进一步强化节约集约用地意识和依法行政意识，从根本上杜绝新的闲置土地产生。”

为减少出现新的闲置土地，防止出现边清理处置、边产生闲置土地的“怪圈”，永州市在规范源头管理，完善机制促长效发展方面也下足了功夫。目前，永州市政府即将出台相关规定，重点规范招商引资行为，强化招商引资合同有关投资强度、产出效益、开竣工时间、双方责任的约定的监管。

同时，永州市严格供地政策。市委市政府提出明确要求，必须“净地”出让;涉及道路建设的，道路必须建好;土地未规划好、思路未理清之前不能出让;土地出让一定要经过政府常务会议决定;没有特别特殊情况，不经集体研究，出让土地的容积率不得调整。

此外，强化供后监管，健全项目落地跟踪制，完善项目竣工验收制，实行批后监管，对开工、竣工预警提醒，提醒其按时开工、竣工并告知违约风险;建立诚信档案，对未按合同约定开竣工、存在土地闲置行为的企业或土地使用权人，列入诚信档案，禁止参加土地竞买。

为把责任落到实处，永州市对因招商引资把关不严、土地供应和监管把关不严而导致出现闲置土地的，实行责任倒查，依据有关规定追究有关单位和人员失职、渎职责任。

湖南省委常委、常务副省长陈向群在今年的全省国土资源工作会议上提出，去库存不仅仅是去房地产库存，大量闲置土地更要去库存，要大力盘活闲置用地，提高土地生产要素的供给质量和供给水平，并宣布今年上半年将在全省范围内开展各级政府主要领导挂帅的去存量土地专项行动。永州打响的土地去库存战役为全省提供了可借鉴的样本。

[关于闲置土地处置办法及案例]

第二篇: 浅析国有基层企业闲置房屋及土地处置的困境与对策

闲置土地处置办法

来源：青海国土经略

ISSN：1671-8704

年：2012

卷：000

期：003

页码：35-38

页数：4

中图分类：TB657

正文语种：chi

关键词：土地管理法;处置;闲置;中华人民共和国;国土资源部;市场行为;行政法规;房地产

摘要：（1999年4月26日国土资源部第6次部长办公会议通过，2012年5月22日国土资源部第1次部务会议修订）第一章总则第一条为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和同城市房地产管理法》及有关法律、行政法规，制定本办法。

第三篇: 浅析国有基层企业闲置房屋及土地处置的困境与对策

闲置土地处置办法

中华人民共和国国土资源部令第53号

《闲置土地处置办法》已经2012年5月22日国土资源部第1次部务会议修订通过，现予以发布，自2012年7月1日起施行。

部 长 徐绍史

二〇一二年六月一日

（1999年4月26日国土资源部第6次部长办公会议通过，2012年5月22日国土资源部第1次部务会议修订）

第一章 总 则

第一条 为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、行政法规，制定本办法。

第二条 本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

第三条 闲置土地处置应当符合土地利用总体规划和城乡规划，遵循依法依规、促进利用、保障权益、信息公开的原则。

第四条 市、县国土资源主管部门负责本行政区域内闲置土地的调查认定和处置工作的组织实施。

上级国土资源主管部门对下级国土资源主管部门调查认定和处置闲置土地工作进行监督管理。

第二章 调查和认定

第五条 市、县国土资源主管部门发现有涉嫌构成本办法第二条规定的闲置土地的，应当在三十日内开展调查核实，向国有建设用地使用权人发出《闲置土地调查通知书》。

国有建设用地使用权人应当在接到《闲置土地调查通知书》之日起三十日内，按照要求提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等材料。

第六条 《闲置土地调查通知书》应当包括下列内容：

（一）国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址；

（二）涉嫌闲置土地的基本情况；

（三）涉嫌闲置土地的事实和依据；

（四）调查的主要内容及提交材料的期限；

（五）国有建设用地使用权人的权利和义务；

（六）其他需要调查的事项。

第七条 市、县国土资源主管部门履行闲置土地调查职责，可以采取下列措施：

（一）询问当事人及其他证人；

（二）现场勘测、拍照、摄像；

（三）查阅、复制与被调查人有关的土地资料；

（四）要求被调查人就有关土地权利及使用问题作出说明。

第八条 有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处置：

（一）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；

（二）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；

（三）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；

（四）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；

（五）因军事管制、文物保护等无法动工开发的；

（六）政府、政府有关部门的其他行为。

因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照前款规定办理。

第九条 经调查核实，符合本办法第二条规定条件，构成闲置土地的，市、县国土资源主管部门应当向国有建设用地使用权人下达《闲置土地认定书》。

第十条 《闲置土地认定书》应当载明下列事项：

（一）国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址；

（二）闲置土地的基本情况；

（三）认定土地闲置的事实、依据；

（四）闲置原因及认定结论；

（五）其他需要说明的事项。

第十一条 《闲置土地认定书》下达后，市、县国土资源主管部门应当通过门户网站等形式向社会公开闲置土地的位置、国有建设用地使用权人名称、闲置时间等信息；
属于政府或者政府有关部门的行为导致土地闲置的，应当同时公开闲置原因，并书面告知有关政府或者政府部门。

上级国土资源主管部门应当及时汇总下级国土资源主管部门上报的闲置土地信息，并在门户网站上公开。

闲置土地在没有处置完毕前，相关信息应当长期公开。闲置土地处置完毕后，应当及时撤销相关信息。

第三章 处置和利用

第十二条 因本办法第八条规定情形造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：

（一）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年；

（二）调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；

（三）由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年；

（四）协议有偿收回国有建设用地使用权；

（五）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；

（六）市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

除前款第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。

符合本办法第二条第二款规定情形的闲置土地，依照本条规定的方式处置。

第十三条 市、县国土资源主管部门与国有建设用地使用权人协商一致后，应当拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施。

闲置土地设有抵押权的，市、县国土资源主管部门在拟订闲置土地处置方案时，应当书面通知相关抵押权人。

第十四条 除本办法第八条规定情形外，闲置土地按照下列方式处理：

（一）未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；

（二）未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

第十五条 市、县国土资源主管部门在依照本办法第十四条规定作出征缴土地闲置费、收回国有建设用地使用权决定前，应当书面告知国有建设用地使用权人有申请听证的权利。国有建设用地使用权人要求举行听证的，市、县国土资源主管部门应当依照《国土资源听证规定》依法组织听证。

第十六条 《征缴土地闲置费决定书》和《收回国有建设用地使用权决定书》应当包括下列内容：

（一）国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址；

（二）违反法律、法规或者规章的事实和证据；

（三）决定的种类和依据；

（四）决定的履行方式和期限；

（五）申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限；

（六）作出决定的行政机关名称和作出决定的日期；

（七）其他需要说明的事项。

第十七条 国有建设用地使用权人应当自《征缴土地闲置费决定书》送达之日起三十日内，按照规定缴纳土地闲置费；
自《收回国有建设用地使用权决定书》送达之日起三十日内，到市、县国土资源主管部门办理国有建设用地使用权注销登记，交回土地权利证书。

国有建设用地使用权人对《征缴土地闲置费决定书》和《收回国有建设用地使用权决定书》不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第十八条 国有建设用地使用权人逾期不申请行政复议、不提起行政诉讼，也不履行相关义务的，市、县国土资源主管部门可以采取下列措施：

（一）逾期不办理国有建设用地使用权注销登记，不交回土地权利证书的，直接公告注销国有建设用地使用权登记和土地权利证书；

（二）申请人民法院强制执行。

第十九条 对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：

（一）依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；

（二）纳入政府土地储备；

（三）对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。

第二十条 闲置土地依法处置后土地权属和土地用途发生变化的，应当依据实地现状在当年土地变更调查中进行变更，并依照有关规定办理土地变更登记。

第四章 预防和监管

第二十一条 市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：

（一）土地权利清晰；

（二）安置补偿落实到位；

（三）没有法律经济纠纷；

（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；

（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。

第二十二条 国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书应当就项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定。约定、规定动工开发时间应当综合考虑办理动工开发所需相关手续的时限规定和实际情况，为动工开发预留合理时间。

因特殊情况，未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。

第二十三条 国有建设用地使用权人应当在项目开发建设期间，及时向市、县国土资源主管部门报告项目动工开发、开发进度、竣工等情况。

国有建设用地使用权人应当在施工现场设立建设项目公示牌，公布建设用地使用权人、建设单位、项目动工开发、竣工时间和土地开发利用标准等。

第二十四条 国有建设用地使用权人违反法律法规规定和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的，依照本办法规定处理完毕前，市、县国土资源主管部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请，不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。

第二十五条 市、县国土资源主管部门应当将本行政区域内的闲置土地信息按宗录入土地市场动态监测与监管系统备案。闲置土地按照规定处置完毕后，市、县国土资源主管部门应当及时更新该宗土地相关信息。

闲置土地未按照规定备案的，不得采取本办法第十二条规定的方式处置。

第二十六条 市、县国土资源主管部门应当将国有建设用地使用权人闲置土地的信息抄送金融监管等部门。

第二十七条 省级以上国土资源主管部门可以根据情况，对闲置土地情况严重的地区，在土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地审批、土地供应等方面采取限制新增加建设用地、促进闲置土地开发利用的措施。

第五章 法律责任

第二十八条 市、县国土资源主管部门未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的，应当依法承担违约责任。

第二十九条 县级以上国土资源主管部门及其工作人员违反本办法规定，有下列情形之一的，依法给予处分；
构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违反本办法第二十一条的规定供应土地的；

（二）违反本办法第二十四条的规定受理用地申请和办理土地登记的；

（三）违反本办法第二十五条的规定处置闲置土地的；

（四）不依法履行闲置土地监督检查职责，在闲置土地调查、认定和处置工作中徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的。

第六章 附则

第三十条 本办法中下列用语的含义：

动工开发：依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；
使用桩基的项目，打入所有基础桩；
其他项目，地基施工完成三分之一。

已投资额、总投资额：均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。

第三十一条 集体所有建设用地闲置的调查、认定和处置，参照本办法有关规定执行。

第三十二条 本办法自2012年7月1日起施行。

第四篇: 浅析国有基层企业闲置房屋及土地处置的困境与对策

、国有企业改制中的土地处置方式与评估

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厂办大集体改革参考：国有企业改制中的土地处置方式与评估

国有企业制度改革是我国经济体制改革的核心内容，其直接目的是通过建立现代化企业制度，最大限度地提高企业的运营效率。土地与国有企业有着十分密切的关联，进行国有企业制度改革不可能不涉及土地问题，在国有企业改革中要明确国家和企业的权利和责任，就必须理顺和明确国家与企业在土地问题上的产权关系。

企业土地资产处置管理是企业改制过程中的重要环节，其工作中心是围绕企业改制，研究制定企业盘活土地资产政策，使不同土地资产处置方式之间达到政策界线、权责内涵、法律关系和利益的均衡。

地价评估是一项关系到国有企业改制能否收到实效，具有较强的政策性、社会性的工作，土地评估的合理与否，关系到国有企业能否顺利转制，改变过去的经营模式，使之成为适应经济高速发展的现代企业。如果土地资产值过高，必然造成国有资产的份额增大，投资回报率下降，增加企业负担，影响投资者的积极性。相反如果评估值偏低，则会造成国有资产流失，弱化国家土地所有权在经济上的体现。企业改制土地评估是一项复杂而责任重大的工作，涉及到法律、经济和市场等多方面的相关知识，要求土地估价师有较高的业务水平、较宽的知识面和解决复杂问题的能力，需要土地估价师在工作实践中不断学习，总结经验．解决实际问题，提高业务水平和服务质量。

本文结合实际工作经验，主要就国有企业改制过程中的土地资产处置中常见的些土地方面的问题、解决方案予以分析，并针对不同的处置方式应选择的评估方法进行讨论。

国有企业改制土地处置

1. 企业改制的概念及特点

企业改制在我国主要指国有企业为适应现代商品经济和市场经济的要求而进行的转换企业经营机制和建立现代企业制度的社会系统工程。从法律的角度看，企业改制实际上是指改制企业与其他参与改制的主体之间的权利、义务关系重新调整的过程。从改制的内容来看，主要是对企业的出资结构（股权结构）、内部治理结构、企业收益分配结构、劳动用工制度、职工福利和社会保障制度等微观企业制度进行的一系列相配套的调整与改革。从改制的目标来看，是要把国有企业从计划经济体制下的主要政策和行政指令调整的政府部门附属物改制为自觉接受公司法、劳动法、社会保障法等法律、法规的独立自主的市场竞争主体和经营主体；
从行政调拨、配置社会资源的工具改制为通过市场竞争机制优化、经营管理合理化以及风险分散化的公司：从不承担任何经济责任的单位企业改制为权利与责任共存、权利与义务均衡的现代企业法人。

长期以来，国有企业使用土地主要是国家以行政划拨方式予以配置，土地以企业无偿、无限期使用．国家作为土地资产的所有者的权益难以实现；
就财产性质而言，由于划拨土地使用权不属于企业自己的财产或国家授权其经营管理的财产，企业作为土地使用权人无法处分和独立支配土地资产，国家和企业在有关土地上的权利、利益和责任很不明确，形成事实上的土地产权关系不清。这与建立现代企业制度的基本要求极不适应。因此，在国有企业改制中必须结合国有企业的不同形式，采取不同方法处置土地资产，对土地产权进行重新界定和调整。通过建立科学、新型的土地产杈关系，确保改制企业改制成为现代化企业。

改制企业的特点如下：

（1）土地权属性质复杂：有出让土地、划拨土地和国有租赁土地，在大型国有企业集团公司中，还存在着空转土地。

（2）用途多样性：既有工业用地，还有商业用地、办公用地、综合用地、市政设施用地、住宅用地等。

(3)分布面广：跨区域、跨城市、跨省份。

(4)占企业资产总量比重较大。

2. 土地资产处置的原则

土地资产处置过程中，应遵循以下原则。

(1)遵循合法性原则

这是土地资产处置的基础。合法性原则是指当前状况下土地资产的处置应尽可能与现行法律、法规和规章相衔接。规范土地资产处置操作程序，还要与国有企业改革的总体部署与要求相一致。

(2)有利于企业改制和发展的原则

土地资产如何处置，不仅仅关系到土地使用制度改革的深入，也涉及到搞活企业，促进企业改制的顺利进行。在处置中通过对土地确权、土地登记、土地价格评估等工作的开展，结合企业实际和未来发展情况，协助企业调解解决改制中土地问题，进而为促进企业发展当好土地方面的参谋。

(3)遵循国有土地有偿有限期使用原则，促使土地的优化配置

改土地无偿无限期使用为有偿有限期使用是土地使用制度改革的根本目标。存量土地有偿有限期使用关键是以科学、公正、合理的方法量化土地资产的真实价值，并将量化了的土地资产以公平、可行、合理的方式注人企业资产，确保土地使用权产权关系明晰，这是土地使用制度改革和现代企业制度建立的需要。

(4)兼顾各方面的利益

企业和土地改制都要求责、权、利分明，可以说土地改制的初衷是使国家土地所有权在经济上得以实现．亦即维护国家利益。在转化国有企业经营机制，建立现代企业制度中，严禁将国有资产低价折股，低价出售，甚至无偿分给个人。土地资产处置中必须维护国家利益，防止国有土地资产流失。但同时还必须站在公正立场，兼顾地方和企业利益。特别是在土地作价过程中，应区分土地收益哪些属于国有，哪些属于地方或企业所有，积极妥善处理好三方利益的分配。

3．土地资产处置方式

土地资产处置是指在国有企业改制中，对企业原使用的划拨土地使用权按照一定方式和原则进行处置。根据企业改革的不同形式和具体情况，国家可分别采用如下几种方式予以处置。

(1)土地出让

现有使用划拨土地使用权的企业通过补办出让手续，补交出让金取得出让土地使用权。土地在出让期限内成为企业法人财产，企业可以自主经营土地，有权依法进行转让、出租和抵押等。以出让方式处置土地使用权．可以十分清晰地确定国家和企业的土地财产关系，不仅保证国家的财政收人，而且对企业转变为现代企业起积极促进作用。破产企业属国务院确定的企业优化资本试点城市范围内的国有工业企业，土地使用权出让金应首先安置破产企业职工，破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖，变卖后所得也应首先用于安置破产企业职工。

(2)土地租赁

国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁台同，签订土地租赁台同和转让土地租赁台同应当办理登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁台同同时转让。

(3)土地作价出资(入股)

国家以土地使用权作价出资(入股)，是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投人改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由批准权的人民政府土地的行政管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地行政主管部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置。

(4)授权经营方式

国家根据需要，可以一定年限的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设定的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地行政主管部门审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书。被授权的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资(入股)或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续。

被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司必须接受授权部门的监督管理。被授权的企业必须对土地资产保值、增值情况提供年度报告。对企业土地股权的年度变化情况以及土地资产处置的文件及时交接权部门备案：授权部门每年要对企业经营土地资产的情况和执行土地管理法律、法规的情况进行监督检查，企业违反土地管理法律、法规的以及超越授权经营的权限和范围使用土地或处置土地资产的，授权部门有权依法予以查处，并追究当事人的法律责任。

国有土地使用权需要作价授权给省直属企业经营的，经国家土地行政主管部门批准，由省级人民政府土地行政主管部门根据有关规定办理。

(5)保留划拨方式

企业改制改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：

①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的．但改造或改组为公司制企业的除外；

②国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的：

③在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业：

④国有企业改造或改组为国有独资公司的。

以上第②、③、④项保留划拨用地方式的期限不超过五年。

4．土地处置方式的选择

从建立现代企业制度的要求出发，国有企业可以在改制过程中结合企业的实际情况选择合适的处置方式。但是国家为了合理有效的利用土地资源，保障土地所有权收益防止国有资产流失，便在法律中对处置方式的选择作了限制性规定。企业的自主选择不能对抗法律中的限制规定。除了法律中的限制性规定，企业也可以根据实际情况选择合适的土地资产处置方式。从理论上讲，前面所述的几种处置方式并无优劣之分，只有适用对象的不同。因此企业可以根据自身的具体情况，选择适合企业发展和实际情况的处置方式。对于企业而言．企业可以结合实际因地制宜，灵活选择一种或多种处置方式，从而推进国有企业改革的顺利进行。但由于目前法规政策的不完善，以及租赁、入股方式的配套政策和实施细则在各地的不统一，使得同一块土地由于处置方式不同，资产量化结果相差很大。所以企业在选择土地处置方式时，应当充分考虑国家、企业的宏观和微观因素，实现国家和企业之间的当前利益和长远利益之间的平衡。换言之，就是国有企业在改革改制过程中选择土地资产处置方式时，一方面要企业所属行业的特点和企业本身的经营状态，充分了解国家的产业政策，以及地方政府对于土地资产处置方面的优惠政策，将国家所能给予的政策用足，另一方面全面清理企业自身的资产和负债，了解企业财务状况尤其是支付能力，了解企业的资产结构和资本结构，设计一个好的比例关系，根据企业生产经营的特点及其对土地资产的依赖程度，确定是否获得完整的土地产权。

在具体操作过程中，土地资产处置方式，应与企业资产结构和资产重组情况相一致。

如企业的资产量较小时，可采用作价人股的处置方式增加股本(除可以增加土地面积外)：对于享受授权经营的企业，则可以采用授权经营方式；
如企业的资产量较大时，则应主要考虑租赁方式，使庞大的土地资产不进入股本。其次，土地资产处置方式可以采用上述几种方式中的一种，也可以几种方式同时采用。国有企业改革时，允许以货币、资本、股本等多种形态综台实现土地资产价值。如对于一个改制企业一厂区所使用的土地可以采用出让方式处置土地资产；
二厂区的土地则可以采用租赁方式，三厂区的土地采用作价人股的方式等，几种处置方式混合使用，可以有效发挥土地资产处置在调节企业资本结构和资产重组中的巨大作用，但目前很多企业并没有认识到这个问题的重要性。最后，土地资产处置以土地估价结果为依据，是与土地估价结果紧密联系在一起的。如对于评估后土地资产量很大的企业，如果采用出让方式处置土地资产，出让金可能很多，使企业没有改制就需要付出数额巨大的出让金，这在很大程度上影响了企业改制的积极性；
而对于土地资产量不大的企业，采用出租方式显然不如采用出让方式，因为办理出让手续毕竟不是以评估地价作为出让金，而是以评估地价的一定比例交纳出让金，且一次办理产权手续，这样的企业只支付少量出让金就可获得完全产权的土地使用权，而租赁方式则显然不具备这些优惠条件。

5. 土地处置操作程序

国有企业改革中土地资产处置应当按下列程序办理。

（1）拟定土地使用权处置方案

由企业或企业隶属单位拟订土地使用权处置方案，主要内容应包括企业改革的形式和内容，企业现使用土地的状况，拟处置方式和处置价格及理由等。

(2)地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批

地价评估结果和土地使用权处置方案应报有批准权的人民政府土地管理部门确认和审批，报批时还应同时提交企业改革的批准又件，资产重组方案、土地使用权证书或土地权属证明以及其他有关材料。

(3)签定合同与变更土地登记

土地使用权处置方案经批准后，采取国有土地使用权出让方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门签订国有土地使用权出让合同，并按规定办理土地登记手续：采取国有土地租赁方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门签订国有土地租赁台同，并按规定办理土地登记手续：采取国家以土地使用权作价出资(人股)决定书，按规定办理土地登记手续；
采取保留划拨用地方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件及其他有关文件按规定办理土地登记手续。

现有企业改制土地的评估

1．评估价格类型的选择

企业土地进行估价前，必须先分析企业土地资产的处置方式，搞清土地的各种处置方式的适用条件，各种处置方式之间的本质区别，办理各种处置方式的程序，才能会使我们向委托方索取全面系统的资料，根据改制企业的性质，处置方式及权利状况，科学选择评估方法和相关参数，合理确定评估的价格类型，做好企业的土地改制评估。企业改制前，土地使用权类型主要包括划拨和出让两种方式。而在企业改制后土地使用权类型主要有出让、划拨、租赁、作价出资(入股)、授权经营五种形式。现就以上列应的五种形式的土地使用权价格的评估方法加以分述。

(1)出让土地使用权的评估

出让土地使用权评估思路按《城镇土地估价规程》规定的原理和方法进行评估即可。根据土地用途以及收集的资料综合分析后，选择成本逼近法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、收益还原法等方法中的两种或两种以上常规土地估价方法，评估出让土地使用权价格。

(2)划拨主地使用权评估

划拨土地使用权评估的基本思路，主要是在《城镇土地估价规程》规定的基本原理和方法的基础上，考虑划拨土地使用权的无限年期、有限收益等基本特点，在几种不同的基本评估方法中，不考虑年期修正．并扣除土地出让金或划拨土地年租制土地租金标准，从而测算出划拨土地使用权价格。根据《城镇土地估价规程》规定：

划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格－土地出让金。

根据《城镇土地估价规程》规定，采用成本逼近法评估土地使用权价格为土地的成本价格和土地增值收益之和。根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》的规定，可以依据划拨土地的平均取得成本和开发成本，评定划拨土地使用权价格。”因此，在测算过程中不需要考虑土地增值收益，也不需要年期修正。但土地成本应以待估宗地所在区域划拨土地平均取得成本为依据来评估待估宗地的划拨土地使用权价格。

(3)国有租赁土地使用权评估

国有土地租赁是指土地使用者与土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有租赁土地使用权是指国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。根据国家有关规定，国有租赁土地使用权可转租、抵押和转让。在国企改制中，若国有企业原租赁土地经土地部门批准仍保留租赁形式，则该宗地的评估价格类型为国有租赁土地使用权价格。国有租赁土地使用权价格等于承租土地使用权台同租金与市场租金的差值在租期内的资本化。估价方法可采用市场比较法和收益还原法。

(4)作价出资(人股)评估

鉴于国家以土地使用权作价出资(人股)，是国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资或折为股份投入改组或改制后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，其权能可比照出让土地依法进行转让、出租、抵押。其具备出让土地的各种权利内涵，因此可按照上述五种估价方法进行评估。

(5)国有土地使用权授权经营

国有土地使用权授权经营是指国家根据需要以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司或集团公司经营管理。其实质，是在让渡土地使用权时本应收取的土地有偿使用收益，以授杈经营方式重新投入国有企业，用于增加了国有企业的国家资本金，是一种政府的投资行为。在授权经营的权限和期限内，租赁土地价格应该是完整的土地使用权价格，包含出让金；
但授权经营的土地处分权受到一定限制，一段只能在被授权集团内部(子公司之间)流转，如果需要对外转让、联营、交换、抵押等，则必须补交出让金。因此，授权经营土地价格与完全公开市场价值应有一定差别，可按上述五种估价方法进行评估。

2．估价对象的用途和价格内涵界定

(1)用途的设定

“设定用途”是指按照国家有关土地用途分类的规定．根据不同土地的利用特点和利用现状，设定待估宗地的土地用途。对于没有明确规划限制的改制企业用地应以现状用途为主；
对于已有明确规划要求的用地则应以规划用途为主。同时土地用途名称应根据国家规范予以统一。对于一个企业中的局部用地应服从大的土地用途，如一个企业中的办公楼用地单独作为一宗地，土地的实际用途可能为办公，但在土地估价中，应考虑整个企业的生产经营情况及办公楼在生产经营中的作用，可把办公楼用地界定为工业用途。

(2)地价定义

根据土地评估的目的，按照《城镇土地估价规程》需要确定土地评估的地价定义。地价定义是对地价内涵的界定，对改制企业地价定义应包括评估基准日、设定用途、设定土地开发程度、设定土地权利、使用年期等内容，其中土地开发程度的设定最为复杂，目前对改制企业的土地开发程度主要设定为宗地内“几通一平”、宗地外“几通”和宗地内平整、宗地内外“几通”和宗地内平整等，如果宗地内基础设施已计入其他资产，则可界定土地开发程度为宗地外“几通”和宗地内平整。如果宗地内基础设施没有计人其他资产，则可界定土地开发程度为宗地内外“几通”和宗地内平整。

3．土地评估操作中应注意的事项

(1)要准确确定评估范围

在评估实践中发现，由于历史等原因企业的土地资产状况不明晰：有的有账面值：有的无帐面值；
有的是有账面上反映，但权利人非资产占有方所有：有的因拆迁改造，土地资产已减少或没有，而产权未发生变更；
有的为了联营合作，支付了部分土地投入成本，而未取得土地使用权等等。在这么错综复杂的土地资产状况下，如何准确地确定评估范围是评估工作的第一步。评估人员要与企业、上级主管部门、国有资产管理部门进行充分沟通，根据改制企业的土地处置方式，遵循合法原则，确定与企业改制相匹配的评估范围，杜绝漏评、多评现象。

(2)要注意改制企业土地规划条件的改变

随着城市经济建设的飞速发展，规划部门会对城市的整体规划进行调整，尤其是旧城区。而改制企业往往都位于正在改造或即将改造的城区内，存在着规划与现状不一致的现象，如果在评估中忽视了这一因素，其评估结果往往不能客观地反映宗地真实的市场价值，违背了评估中需遵循的最有效利用原则和预期收益原则，因此，在改制企业的土地评估中．评估人员一定要了解改制企业所在城市的规划以及所待估宗地的规划条件。

(3)估价结果的确定

估价结果的确定与估价目的、估价方法的选择、土地资产处置方式等有关，要根据估价对象特点综合确定。估价结果可以取几种方法的平均值、众数等，也可以一种方法的评估结果为主，尤其在采用两种方法比较困难，或另一种方法的采用依据不是很充分的情况下，以一种方法的结果为准，则可以解决两种方法的结果相差较大情况下土地结果确定的问题。

结语

国有企业改制的土地评估是当前我国评估行业的热门话题，尤其是划拨土地的评估以及些特殊类型的土地评估，仁者见仁，智者见智。有些企业改制涉及的土地评估技术已部分超越了《城镇土地估价规程》中的评估思路，需要在实践中不断总结和创新，同时它又不仅仅是一项土地估价技术工作，而是更加综合性的工作，需要评估人员具有很高的组织、沟通、协调能力，需要政策性强，知识面广，创新意识强的评估人员来承担此项工作，更需要土地估价师不断研究探讨。