物业管理全覆盖表态发言

新莲新社区物业管理全覆盖的现状及其工作理路

新莲新社区卢健康

一、社区物业管理全覆盖相关概念

物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、道路、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。社区物业管理全覆盖是指把社区物业全部纳入物业管理服务范围，让群众普遍享受高效物业服务带来的便利，解除生活后顾之忧，达到安居与乐居。实现八个有，即有治安防范、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维护、有绿化保养、有道路保养、有维修服务。

二、新莲新社区物业管理全覆盖现状及其问题

新莲新社区是一个由新桂村低洼地、交子街拆迁户和原地返迁农转非人员组成，居民整体素质不高。总共16个院落，其中专门的物业管理只有锦东苑，其它15个院落是自管或者住委会管理。在街道办领导的指导下和本社区人员的努力工作，本社区物业管理全覆盖工作基本得到了落实。社区大院清洁、绿化、安保等工作有了明显的提高改善，居民满意度增加，但我区的物业管理全覆盖正处于发展初期，离区委、区政府的有关文件要求的物业管理全覆盖还有一定的距离。存在这样或则那样的问题和困难。

(一)历史遗留问题多，物业硬件设施落后或者不健全，尤其在老院落这方面问题显得突出。由于当时建设规划条件限制，存在基础设施不齐全、绿地面积小、停车泊位不等问题。我区大部分院落没有专门的停车场，随着买车的人增多，停车难就成了亟待解决的大问题，车停在院落里数量的增多也据了消防通道，停车问题引发的矛盾日趋尖锐。本来绿化面积就少的院落就变得更少，居民反向意见大。另外在本79号院落，全院落居民用水只有一个总表，没有单元的总表， 居民用水总量与总表相差大，每月住委会贴水费高达3000元以上，给物业管理带来了很大的难度。对开展社区其他工作带来了障碍。

(二)居民消费意识很低，费用收取难。根据诺斯的路径依赖原理，一个人一旦养成了某种习惯和思维方式，就会形成某种依赖，要想改变这种习惯和思维方式就很困难。老院落，收费难度大，又没有专门的物业管理委员，消费意识更差，不愿缴纳物业管理费，在一些院落的卫生收费率仅能达到60％。这源于部分居民对物业管理这样一个新兴事物，在观念上尚没有完全接受。一是只要好的服务，不愿付出成本。由于我国长期的住宅消费模式是福利型的，居民们还不习惯物业管理有偿服务的观念，容易对物业管理产生过分的要求，在缴费时总是找种种理由为借口以此少缴费或不缴费受服务，喜欢搭便车。二是权利义务不对

等，文明素养薄弱。购买了房屋的业主希望享有一流的服务，却不想承担相应的义务，更不要谈小区主人翁意识和小区人归属感。

(三)物业管理相关法律法规尚未健全。尽管有物业管理条例出台，但立法总是有一定的滞后性。市场经济本属于法制经济，只有通过立法，确定社区管理职能、社区组织和物业管理组织性质、体制、职责和经费来源等，才能明确各自职责和工作范围，才能保证两者工作协调，相互支持，才能有法可依。社区管理与物业管理都是新生事物，都处在起步阶段，离规范的社区管理和物业管理还有一段距离，在当前法制不健全的情况下，遇到一些事情就很难做到依法管理，而全凭管理服务人员的认识水平、工作热情、协调处理能力，服务很难到位，容易产生矛盾。比如对违规装修的处置，管理执法部门职责不明确。作为物业管理部门没有执法权，一旦遇到违规装修、破墙开门、损坏绿化、占用公共场所的行为，按照《国务院物业管理条例》的规定，只能劝说，在劝说无效时，向行政部门报告，而现在的行政执法部门主体不明确，造成许多违规行为得不到及时有效制止，乱搭滥建、违章装修有蔓延之势。

(四)物业管理经费不足，资金来源困难。物业管理费是实施社区物业管理服务的保障。我社区处在城乡结合部，所辖院落没有什么企业或者较好的大型超市，经费来源很困

难，政府扶持的资金也很少。社区内不少居民不愿意缴纳物业管理费，物业管理经费相对不足。门卫、清洁人员工资偏低，对安全卫生没有稳定持续的保障。物业管理管理人员积极性也受到了挫折。如果遇到大修或本体维修项目资金无处开支，资金缺口就更大了。因此，社区物业管理经费从何而来，是目前亟需解决的问题。这将成为困扰本社区推行物业管理全覆盖深入发展的瓶颈。

三、加快我社物业管理全覆盖的工作理路

(一)加强对硬件设施的投入。点面结合发展社区物业管理全覆盖。以某个院落为示范点，渐次带动其它院落物业管理服务的规范，形成物业管理全覆盖健康良序循环。在老院落完善一些基础设施薄弱的环节，逐步加大投入，分阶段的搞好院落基础设施建设，按照锦江区委文件精神要求，构建居民比较满意的和谐社区。

(二)加大宣传力度,不断提高居民的消费意识。社区干部要通过建立自己的网络以及张贴告示等方式，提高居民的消费理念。经常组织居民参加社区活动，让他们有小区人情怀，增强凝集力，树立责任意识。同时，对个别或则少数困难家庭可以采取帮扶的措施以及通过政策的优惠对的确困难家庭交物业管理费减免或者补贴的形式等来提高他们的消费意识。也可以采取有奖问答抽奖形式来增强对公共消费服务的理解，对居民采取情于理对的说服教育方式，积极引导居

民树立公共责任感，增强居民对有偿服务的感知和理解，提高居民消费意识。

(三)从多渠道筹措资金，解决物业管理经费问题。一个社区要和谐发展，享受很好的物业管理服务，需要资金链的支持。但是政府拨入社区的经费很少。因此，只有通过其它渠道来补充。采取招商以及与企业爱心互动等方式筹措资金。另外也可以提高停车位费来补偿物业管理费的不足。同时采取分级收费方式：10元、15元、18元、20元的方式，居民就享受不同的服务， 10元的就是享受最基础性的五项服务，收费15元、18元、20元的就各享受不同的个性化服。

(四)推动物业管理立法，健全物业管理相关条例，加强监督执行。物业管理立法涉及到上层建筑，可以向立法部门提出物业管理立法的建议或则意见，推动物业的管理立法。根据物业管理相关条例结合本社区实际情况，召开业主大会，征求小区居民意见，咨询物业管理相关的学者或者专业人士，可以建立相应的物业管理条例， 80%的业主一致通过同意后，建立本院落物业服务自管条例，并选举单元组长和栋长进行监督执行，社区统一管理，对院落物业管理服务做的好进行评比优先，并给予适当的物质和精神奖励，推动院落物业管理服务更加人性化，使院落居民满意。

(五)提高物业管理水平，完善物业管理服务体系。要推进物业管理服务全覆盖，提高物业管理水平，对物业管理人员的

培训必不可少。让物业管理人员参加培训班，也可以到搞的好的物业管理院落学习取经，以此提高院落物业管理服务。定期召开物业管理会，互相探讨物业管理意见，对在物业管理所遇到的问题，进行汇总。更新管理观念，创新管理机制。与多部门同管共建，相互配合，共同搞好社区物业管理。

社区物业管理发展到一定程度后，逐步探究试行由专业物业管理公司来管理，并对他们建立信用等级制度考核，督促物业管理公司提高物业管理质量和服务水平。

成立院落便民服务队，并对他们进行管理和必要的培训。设立物业管理服务电话，多院落互动。组建巡逻队，给巡逻队员配备必要的安防工具，有条件院落可以安装监控系统。系统化的搞好本社区的各方面工作。

(六)建立社区物业管理考评体制，加强管理与监督 。结合本社区院落实际情况，制定本辖区社区物业管理工作计划，加强对社区物业管理工作的组织协调和监督检查，对工作情况实行定期调查，推动工作落实。与物业管理负责签订岗位责任协议书，建立社区物业管理工作目标考核制度。

总的来说，新莲新社区实现物业管理全覆盖还有很长的路要走，需要深入调查了解以及街道办事处大力支持， 还要社区工作人员的不断学习，不断创新，最终，在大家共同的努力下进一步推动和完善本社区物业管理服务全覆盖体系，打造新莲新社区的亮点。

物业管理表态发言-

转变观念 与时俱进 不失时机求发展

目前，柳州市正借“工业立柳、富民强市”以及“再造一个工业柳州”的东风，进行着有史以来最大规模的城市建设。在此背景下，柳州市物业管理事业方兴未艾，业界同仁正以不懈的努力，为推动柳州市物业管理走上新台阶贡献自己的力量。

随着《物业管理条例》的颁布实施，物业管理工作走上了以专业化为基础、社会化为内容、企业化为目标、现代化经营型为发展方向的道路，并逐步实现了单纯管理向综合经营、从楼宇管理向社区管理、从硬性管理向软件服务的转变，物业管理更加规范、科学、市场竞争更加激烈。面对柳州市城市建设快速发展的良好时机，如何提高管理服务水平，提高从业人员素质，扭转物业管理企业经营困难的局面，促进本地区物业管理工作健康有序地发展，已经成为柳州市物业管理企业必须面对的重要课题。目前，柳州市物业管理水平与国内经济发达地区相比差距较大。具体表现在：

对物业管理的观念认识不足

现代物业管理被誉为二十一世纪朝阳产业，随着市场经济的迅猛发展，物业管理的观念越来越新，专业化程度越来越高。所谓物业管理即指专门机构受物业所有人的委托，依

照国家有关法规和合同，行使管理权；
运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理；
同时对物业周围的环境清洁卫生、公共绿化、道路养护、辖区治安、水电维修养护等统一实行专业化物业管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务，使物业保值增值发挥最大的使用价值和经济价值。柳州市物业管理起步较晚，行业行为不够规范不够专业，其结果导致了众多业主对物业管理企业不满意，其中对卫生清洁、保安服务等投诉较多，有的物业管理企业因经济效益不佳，无以为继而退出所管理小区的情况时有发生。与此同时，许多业主对物业管理的概念、观念陈旧，认为物业管理公司的工作就只是扫地、站岗、收费。物业管理公司与业主的责、权、利不明，业主维权意识不强，无法理解物业公司的正当行为和权益，致使矛盾激化。因此，贯彻落实《物业管理条例》，提高从业人员素质，转变业主原有旧观念，通过加强社区、小区文化建设，使业主了解、理解物业管理的性质、目的，从而为所辖区域营造一个“安全、文明、整洁、舒适”环境，为此物业管理企业任重而道远。

物业管理手段单一，服务水平不规范不专业

物业管理的性质主要是服务性，是寓管理、经营于服务之中，在服务中体现管理并完善与经营。因此，物业管理企业的管理手段至关重要。柳州现有物业管理公司一百多家，

大部分物业管理企业都是伴随房地产公司而建立起来的，服务项目多为住宅小区，物业管理手段较单一，服务水平不规范不专业，以住宅小区保洁服务为例，许多小区的保洁仅仅靠为数不多的清洁人员进行日常清洁工作，楼道、扶梯、道路卫生极差，业主怨言较多，由此发生的投诉时有发生，究其原因除了保洁员责任心不强，从业素质较低之外，主要原因是物业企业规模小，难以形成规模效益外，致使服务手段始终停留在低水平层面，因此，贯彻执行刚颁布的《物业管理条例》，树立“业主至上”的服务意识，加强从业人员素质的培训学习，规范服务行为，是物业管理企业的一项紧迫的任务。

物业管理企业规模小、抗风险能力差，难以达到规模效应

柳州市物业管理由于多年来受城市建设发展缓慢、住宅区建设规模较小等原因的影响，往往是各开发商在建成一个住宅小区后成立相应管理处或物业管理公司，随之带来的后果是物业管理企业无法形成规模效应，抗风险能力差，人力物力资源不能得到有效配置。物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿服务，走企业化、社会化、专业化、经营型管理之路，其目的是实现社会效益、经济效益、环境效益同步增长。因此，物业管理企业应利用柳州市正在进行的大规模开发建设的大好局面，把握良机，提升物业管理企业形象。

做精做大、更新观念，大胆引进现代物业管理机制，满足新形势下广大业主对管理专业化、服务技能化的高标准和严要求是物业管理企业唯一的出路。

物业管理公司对物业管理经营性内涵认识不足，未能拓宽就业新渠道

柳州市物业管理企业存在的上述问题，决定了企业规模小、经营状况差、经济效益不佳，难以吸收优秀管理人才，也不利于物业管理企业发挥优势和特点吸纳更多下岗工人及待业青年再就业。因此，物业管理企业必须依照市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营实力和优质服务在物业管理市场上争取自己的生存空间，用经营业绩去争取更多的客户。与此同时，物业管理行业的发展壮大、服务项目不断增加，无疑将给城市下岗工人、待业青年打开一条就业的新路。这是因为，物业管理行业服务内容多、范围广、技术含量低，所录用的人员要求跨度较大，不及受年龄、文化、性别和专业技能的限制。目前，新成海物业管理公司在柳烟工业园区的物业管理实践中，在员工录用制度方面有针对性对下岗工人进行岗前培训，使其成为合格的物业管理人才，此举既是为响应市政府解决下岗工人再就业的号召做出了自己应有的贡献，同时也是根据物业管理行业特点所做的一件有益的积极探索。

作为从事物业管理多年的企业，新成海物业管理公司将

充分把握柳州市大规模城市建设带来的良好机遇，用规范的管理维护业主权益，用一流的服务满足业主心愿，用先进的技术营造优美环境，用敬业精神创建优秀社区。商海搏击，智勇者胜。新成海人面对日愈激烈的市场竞争，将不畏艰难，发挥自身优势，为全面提高柳州市物业管理水平作出自己应有的贡献！

物业管理全覆盖工作会议讲话

同志们：

今天我们召开雨山区2013年物业管理全覆盖工作总结会议，主要是对我区2013年的物业管理全覆盖工作做个汇总，对表现较好的物业企业及单位、个人进行表彰。希望受表彰的先进集体和个人再接再厉、扎实工作，为全区物业管理行业发展再立新功,希望大家以先进为榜样，创新思路、真抓实干，努力开创我区物业管理工作新局面。

一、准确把握全区物业管理工作现状

我区物业管理行业自1998年起步，历经十几年发展，从无到有、从小到大，逐步走上快速发展的良性轨道。物业管理覆盖面不断扩大，管理队伍正在形成，服务内容日趋丰富，服务质量逐年提高，社会认知度和业主满意度大幅提升。特别是2012年实施物业管理全覆盖工作以来，各有关部门和物业公司以美化城市形象、改善人居环境为目标，完善管理体制，创新服务模式，全区物业管理工作取得显著成绩。

目前，全区103个小区中有77个小区实行了物业管理，物业服务企业达到40余家；
15个有安置房小区有14个实行了物业化管理，物业管理全覆盖率达到了93%；
有40个物业管理小区成立了业主委员会，占小区总数的39%。我区已将业主委员会建设纳入社区建设体系，推行居委会和业委会成员交叉任职，形成了物业服务与社区建设和谐发展的良好局面。

二、物业管理工作的新局面

城镇化的快速推进为我区物业管理行业发展拓展了新空间，广大农民群众由农村平房搬进社区楼房，居住需求从单纯的生存型向舒适型转变，对居住舒适度、安全性提出了更高要求，物业管理的领域和范围也将逐步向村镇社区拓展和延伸。目前，我区 同时，我区文明城市建设也对物业管理工作提出了新要求。

在今年的“文明城市”创建过程中，我深有感触：那些实行规范化物业管理的小区，环境优美、设施完善，稍作努力就能达到标准要求，成为一道靓丽的风景线；
反观那些物业管理不到位的小区，基础设施薄弱、环境卫生脏乱差，成为创城工作的难点，虽然投入大量人力物力进行整治，但差距仍然较大。这其中既有体制方面的原因，但主要还是物业管理不到位、不达标造成的。

三、提高认识、高度重视

在成绩面前，也必须清醒地看到，我区物业管理工作与先进城市相比，与形势发展要求相比，与群众期望相比，还有较大差距。虽然实行物业管理全覆盖工作以来，物业管理导致的投诉有所下降，但还达不到人民群众百分百满意。究其原因，我的认识如下：一方面，物业企业服务意识不强，先服务后收费的观念没有形成；
另一方面，业主有偿服务观念滞后，“物业服务是商品”的意识淡薄，业主委员会成立比例不高，已成立的往往也不能充分履行职责。现在有相当数量的物业纠纷是由开发建设遗留问题引发的，比如开发建设单位不按规划设计要求建设配套设施、部分房屋及附属设备存在质量问题等。同时，还有部分物业管理企业隶属于房地产开发企业，项目交接缺乏严格验收手续，为后期管理服务矛盾的产生埋下隐患。

所以，我们高度重视实施物业管理全覆盖工作，各级单位、个人和物业公司要加大工作力度，使每个物业管理工作人员都能全身心投入到全区的物业管理工作中去，；
同时也要加大对物业管理工作的宣传力度，使群众理解支持物业管理，并能积极参与到小区的物业工作中来。

四、下一步打算

客观地讲，这些年我们在实施重点工程、民生工程等方面取得了一定成果，城市功能形象得到显著提升，但在住宅小区物业管理方面倾注精力还不够，各单位各部门及物业企业之间配合不密切，一定程度上影响了工作开展。下一步我们将加强物业管理

全覆盖工作的督导考核，明确目标、落实责任，建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为物业管理工作开展提供有力保障。各物业企业要切实加强内部管理，苦练内功、创新经营，全面提升物业服务水平。各物业企业要积极更新观念、转变角色，把提升服务水平放在首位，大力推行精细化管理、人性化服务。要主动与社区居委会、业主委员会搞好沟通协调，共同研究解决存在的困难和问题。全区各级物业服务单位和物业管理企业，统一思想、认清形势，抢抓机遇、创新发展，全面提升物业管理服务质量和水平。

同志们，物业管理工作事关我区城市建设发展，事关社会和谐稳定。我们要在区委、区政府的正确领导下，进一步明确目标、强化责任，创新思路、扎实工作，全面提升物业管理服务水平，为建设文明和谐的雨山区作出新的贡献！

物业全覆盖宣传口号

1、小区是我家，物业管理靠大家。 2、和谐物业，美好生活。

3、物业管理，使家园更美好。

4、促进物业管理，提升居住质量。

5、促物业管理，建文明丽景。

6、共建和谐物业，共筑山水城市。

7、支持物业管理全覆盖，让我们生活的更美好。 8、实行物业管理全覆盖，树立科学发展观。

9、物业管理进小区，人人支持又欢喜。

10、物业覆盖千万家，真情温暖你我他。

11、创建物业管理全覆盖，提升居民生活品质。

12、物业管理促民生，物业管理促和谐。

13、物业管理方便生活，物业管理稳定社会。

14、物业管理是维护稳定，构建和谐的重要力量。

15、物管联着你我他，文明和谐靠大家。

16、物业管理业主当家，着力打造文明安全。

17、全民齐实现物管全覆盖，万众共建山水花园镇江。

18、实现物业管理全覆盖，建安居乐业美好家园。

19、人人关注物业管理全覆盖，人人支持物业管理全覆盖。

20、物业有其乐，大家齐欢乐。

21、物管走进老旧小区，改善民生造福民众。 22、物业管理全覆盖，心系民众心系你。

关于城乡物业管理全覆盖工作的实施

方案

2020年4月19日

1 关于城乡物业管理全覆盖工作的实施方案

各村（社区）支部、企（事）业单位：

根据XXX【XXX】XX号（关于印发《XXX市城乡物业管理全覆盖实施方案》的通知）文件的要求，为了使城乡物业管理工作在我镇开展的院落整治中发挥积极作用，切实改进居住环境，提升群众满意度，按照深入开展党的群众路线教育实践活动有关要求，结合我镇实际，现就推进全镇城乡物业管理全覆盖工作制定如下方案：

一、总体要求

以党的十八大和十八届三中全会精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕都江堰市“创新发展、转型升级”发展主题，按照“居民自主、政府引导、社会参与、市场推动”的工作方针，全面推进城乡物业管理全覆盖，逐步推动物业管理向专业化、社会化、市场化发展，不断改进我镇居民的居住环境，提升群众满意度。

二、工作目标

以“环境改进、服务提升、机制建立、群众满意”为目标，按照“先行试点、分类推进、逐步提升”的原则， 底前实现城乡物业管理全覆盖。再利用2-3年时间实施提档升级，实现城乡物业管理水平的全面提升。

三、基本原则

一是因地制宜，分类推进。将着眼高标准与立足实际相结合，在不同类型的居住区分类推进物业管理全覆盖，实现全镇居民生活品质的整体提升；
二是以人为本，群众自主。按照“民主促进民生”的思路，发挥群众主体地位作用，激发群众主动性和积极性，在我镇现行

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院落业主管理委员会的基础上按民主自治主导的物业管理格局，建立物业管理服务中心。形成人人参与、人人共享的良好局面；
三是市场运作，多元参与。在具备条件的居住区，引入社会组织和物业服务机构参与物业管理，引导群众树立物业服务购买意识，为实现城乡物业管理提档升级奠定坚实基础。

四、管理模式

按照《XX市物业管理条例》和《XX市社区社会组织备案管理暂行办法》的有关规定，我镇主要以“社区物业服务中心”的管理模式开展。“社区物业服务中心”是经镇城乡物业管理全覆盖领导小组核准并在市民政局备案，为无物业管理的居住区提供物业服务的社会服务类社会组织。具备条件的“社区物业服务中心”可向市民政局申请民非组织登记。“社区物业服务中心”的管理人员有各社区两委成员兼任，集中居住区业主管委会等参与“社区物业服务中心”工作，按章程实施居民有偿基本物业服务。

五、推进方式

一是农村散居院落。依托居民选举产生的院落管委会，采取“业主（居民）自主管理”模式，实现自治物业服务。二是农村集中居住区。依托居民选举产生的居住区管委会，采取“业主（居民）自主管理”模式，实现自治物业服务；
也能够采取“社区物业服务中心”模式，提供有偿物业基本服务。三是场镇老旧“三无”院落。引导居民成立业委会。暂不具备成立业委会条件的分散居住楼或独栋房屋，引导住户推选出住户代表成立住委会，依托业委会或住委会，采取“业主（居民）自主管理”模式，实现自治物业服务；
也能够采取

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“社区物业服务中心”模式，提供有偿物业基本服务。

六、实施步骤

从XXX年XX月开始至XXX年XX月结束，分三个阶段进行。

（一）准备阶段（XXX年XX月X日-XX月X日））。成立城乡物业管理全覆盖领导小组，落实工作机构和专职工作人员，召开动员部署会和社区工作人员培训会，广泛开展宣传。组织开展摸底调查工作，分类统计汇总，建立相关工作台账，整合散居院落，按一定地域面积或住户数量成立业委会、管委会或住委会。

（二）实施阶段（XXX年XX月X日-XX月X日））。各村（社区）要按照镇要求制定推进方案，推进城乡物业管理的各项工作，成立社区物业服务中心。

（三）检查验收阶段（XXX年XX月X日-XX月X日）。各村（社区）要在XX月XX日前，完成各村范围内物业管理全覆盖工作的自查，对存在的问题于XX月XX日前完成整改。

七、工作保障

（一）加强组织领导。成立由镇党委书记任组长，镇人大主席额、党委委员、副镇长为副组长，各室（所）中心负责人为成员的城乡物业管理全覆盖工作领导小组。办公室设在镇综治办，由党委委员、副镇长、武装部长兼任，具体负责城乡物业管理全覆盖的日常工作。

（二）建立工作机制。明确了城乡物业管理全覆盖工作的分管领导和联络员，定期召开工作会，及时解决工作存在的问题，确保工作有效推进。

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（三）引入社会参与。坚持市场化运作方式，引入物业管理公司提供专业化物业管理，建立物管公司监督考核机制，形成良好的运作体系。建立“社区物业服务中心”，明确服务范围和服务标准，实现“社区物业服务中心”的规范化服务和合法化管理。建立物业服务机构对口帮扶社区物业服务中心机制，逐步扩大专业物业服务覆盖面。

（四）加强宣传引导。我镇制定了《XX镇关于XXX年农村散居院落综合治理及城乡物业管理全覆盖宣传方案》，大力宣传推进城乡物业管理全覆盖工作的重要性和必要性，在全镇上下统一思想，调动工作积极性。加大对群众的宣传引导力度，逐步转变群众消费观念，引导群众树立购买物业服务的消费意识，形成“家园共有共管共维护”的工作格局。

XXX年XX月X日

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2011年青石桥社区物业管理全覆盖工作总结

根据中共成都市委、市政府>精神指示, 为加快建设“国内一流的现代化生态型精品城区” ，创造整洁、文明、安全、方便的居住环境，我社区在督院街道党工委和办事处的指导和带领下,结合实际情况, 深入推进社区物业管理全覆盖提档升级工作，不断深化物业服务长效机制,重点对社区老旧院落进行升级改造。一年来，社区形象和管理水平得到全面提升,群众居住环境得到较高改善。现特将提档升级工作总结如下：

一、物业管理全覆盖提档升级工作基本情况

（一）老旧院落环境综合整治成效明显

本着坚持 “条块结合、以块为主、责任分担、综合整治”的工作方针出发，按照“路面平、管道畅、环境美”的要求，我社区同督院街道办共投资200余万元，为社区院落安装13副多功能晾衣架、460盏照明灯、增设监控器9个，为530户居民安装阳光雨棚等，并修理破损路面3600平方米，疏捞下水管5000米，改造窨井70多个，绿化改造1800平方米，粉刷楼道墙面4000平方米，并因地制宜重建了100个停车泊位和400平方米的自行车棚。同时，重点对走学道街111号、53号、93号、新半边街10号、青石桥南街

38、50、58号、安居巷19号、新开街7号共10个老旧院落对院落基础设施和环境、卫生进行重点整治和精品打造，使得院落管网破损、楼道黑暗、杂物堆积、绿化稀疏、违章搭建、乱停滥放等问题得到真实解决。如今院落更加亮了、路面更加平了、道路更加畅了、环境更加美了、车辆停放更加有序了。

（二）老旧院落群众自治更加推进

推行物业管理全覆盖工作，更好地实现为社区群众服好务，引导群众自治是关键。我社区根据老旧院落建立和使用实际情况，我社区立足物业管理全覆盖工作已取得基础条件和社区党组织的核心领导作用，在街道办的统一领导下，积极组织老旧院落成立自治组织。

截止目前，我社区公平巷23号、横丁33号已成立了院落党支部、议事会、自管小组，阳光365楼盘成立了业主大会，充分实现了居民对院落收费、公共事务管理等重大事项自我协商、自我管理。并在今年四月，我社区分别对学道街111号、53号、93号、新半边街10号、青石桥南街

38、50、58号、安居巷19号、新开街7号共10个老旧院落进行重点升级改造。通过开院坝坝会的形式，集中各个院落居民参与，会上居民从硬化院落路面、修建车棚、门卫室、休息庭、更换住户雨棚防护栏、墙面粉刷七个方面发表意见，通过居民群众开诚布公地表达自己真实的意见和看法，使得老旧院落的治理能按照自己的意志实现，为积极引导老旧院落自营造良好的群众环境。

（三）物业服务行为更加规范

我社区设有专门的物业管理服务中心办公室，专人负责物业管理工作，并积极探索、学习其他社区先进管理经验，因地制宜，建立了一套适合我社区院落科学管理的物业管理服务制度。

“四公开一监督”制度的深入落实，我社区实现了物业服务人员姓名和照片公开、服务内容和标准公开、物业服务收费价格、维修和投诉电话公开，自觉主动接受广大群众的监督。

此外，我社区严格规范物业管理服务资料存档工作。针对每个院落的不同情况，设有专门的文件档案，涵盖内容细致，包括对院落建筑年代、建筑面积、住房结构、外来人员入住情况及门卫、保洁人员、公共费用的支出情况进行全面登记，并对每个院落门卫、保洁人员的流动实行动态管理。规范的物业服务行为是社区物业服务深入推进、取得实效的重要保障。

（四）院落卫生更加长效保持

物业服务工作开展的好坏，创造是重点，关键在保洁。针对当前部分住户不爱护环境卫生、不注重保护院落环境卫生及保洁员清扫不及时给创造良好的环境卫生带来隐患的行为，我社区成立了以社区书记、主任为组长，各院落负责人为成员的环境卫生督查小组。通过坚持每天对院落进行巡视、检查院落环境卫生，督促保洁员加强清洁力度和对院落住户不文明的现象进行劝导、纠正，使得院落环境卫生的保持得到加强。

二、物业管理全覆盖提档升级工作存在的问题

需要重点整治的院落，普遍是低洼棚户区，低洼棚户区基础设施差，是物业管理工作的难点。突出表现在：低洼棚户区院落修建年代久远，砖混、土木结构，房屋破旧；
院内路面大多为泥土路面，下雨泥泞，混着许多白色垃圾，不易打扫；
院内阴沟浅，且阴沟不加盖，日常生活垃圾排放易造成阴沟堵塞，经常污水横溢，蝇虫满天；
同时，老旧院落居民喜爱将杂物堆放于公共通道，既占用消防通道，又影响院落整治，形成卫生死角，为物业管理增加难度。此外，在每个院落几乎都存在部分居民不爱护环境卫生，不讲究公共道德的情况存在，是物业管理全覆盖提档升级工作的障碍。

三、下一步工作打算

针对我社区物业管理全覆盖提档升级工作的现实情况，经研究决定，下一步提档升级工作将重点做好以下几个方面的工作：

一是进一步强化老旧院落的综合整治。申请政府定额补贴社区自治组织专项经费，对院落基础设施和环境卫生进行升级改造。目前，我社区已申请到专项资金，在社区院落征询居民意见，进行免费更换防护推拉窗和免费更换古色古香花架试点工作。

二是重点做好宣传工作。积极鼓励和引导老旧院落成立自治组织，努力实现自我管理、自我服务，让物业管理全覆盖提档升级工作遍地开花。同时，加大对居民进行素质教育的力度，积极倡导“爱护环境卫生人人有责”、“爱护环境从我做起”的观念，从源头上杜绝乱仍垃圾、乱堆乱放的现象。

三是强化院落环境卫生清洁。组织院落居民每月定期开展院落大扫除，清除院落卫生死角。通过院落卫生共建共享，增强居民责任感和爱护之心，为院落长效保洁奠定坚实基础。

四是不断完善物业管理服务规范。物业管理全覆盖提档升级工作不断出现新情况、新问题，要按照既定目标，不断创新管理工作和工作制度，使之始终与现代城市管理体制相适应。

青石桥社区

2011年10月21日

正东路街道物业管理工作汇报

（2012年10月11日）

今年以来，街道物业管理工作在市区住建局的正确指导下，在街道服务中心和社区共同努力下，紧紧围绕“提升住宅小区物业管理全覆盖水平”目标，克服政策不到位、各职能部门协调不到位、资金不及时等困难，我们强化措施，狠抓落实，各项工作稳步推进。

一、抓落实。与各社区签订目标责任状，社区负责人为第一责任人，特色、亮点工作实施加分、奖励。制作片区公示牌，绘制辖区区域图、印制了居民公告、给广大业主的一封信、居民联系卡、居民征求意见表等，让居民充分知晓“谁在管”、积极参与“怎么管”、认真评议“管得如何”，真正做到尊重民意，问计于民。加大督查，督促整改，对于居民的各类投诉做到及时受理，及时处理，事事有记录，件件有反馈。到目前共接到“12345”投诉9件，整改率100%；
市民投诉18件，整改率95%；
大城管整改任务24件，整改率90%；
区物管中心督办单21件，整改率95%。

二、抓重点。结合五有标准，加大整治力度。我街道现有老旧住宅面积是81.6万m；
今年已整治老旧小区约32万㎡；
实施绿化管护5600㎡；
整治出新停车位400多个；
共计投入50多万元。用好保洁员队伍，实施补贴，增加楼道清扫次数，片长负责督查。各片区至少主要出入口有一个监控探头，与公安联网，或与电信联网，老旧小区共有98个。同时，对未封闭片区辅以人防，以每1万平米1名巡逻人员的比例实行配备，并

2实施补贴。

在全面提升五有内涵的基础上，已按年计划完成两个亮点小区的打造任务。在京岘山社区的指导和监管下，京口路52号2期实施了业主自治；
京河小区已完成封闭管理前的各项基础设施改造工作，目前社区已开始实施管理。

三、抓创新。去年酒海街社区主动作为，对老旧小区的管理模式取得了成功经验，获得了市区的高度认可。今年，街道继续深化社区指导下的业主自治内涵，并在其他社区逐步推广酒海模式。江科大社区主动加入业委会，化解矛盾，积极引导，精心策划业主代表大会的召开，公开选聘市场化物业服务企业，获得了成功，开了全市先例。

四、强优化。推进物业管理全覆盖工作以来，对小区路面和楼道进行定时保洁，做到公共场所每日清扫一次，楼道一个月清扫三次，定期开展“四害”消杀并记录存档，对辖区内的窨井、下水道、化粪池进行检查，发现问题及时整改；
在物业维修和绿化养护方面，与相关专业施工队伍按照“一事一议”制签订协议，保质保量，物业维修做到两小时应急响应机制，保证问题有人管，事事有人问。

五、强措施。随着新的江苏省物业管理条例的出台，街道的物业管理职能将不断加大；
我们按市住建局的要求，对各社区重新进行物业管理区域的划分并绘制区域图46个(其中封闭小区7个、可封闭小区4个、零散片区14个、次新{代管}小区4个、单位自管小区4个、市场化小区13个)；
并制作PPT；
相应地对目标管理要求实施定位；
强化对各社区物业服务站的培 2 训和指导。认真制定物业管理规划，落实一居一特的品牌格局，以全面打造酒海街社区为亮点工程，带动其他兄弟社区，在市政府要求五有的基础上增加特色和亮点，以业主委员会自治管理为模式，充分发挥居民手中权利，让居民自己当家作主，管好自己的家园。

六、重实效。各社区按照属地管理的原则，按照目标责任状的要求，也全面承担起辖区内物业管理工作的各项责任，对新建小区、单位小区实施有效监管，对失管小区、老旧小区因地制宜地实施分类管理。做到有巡查、有记录、有整改、有反馈、有总结，并求得实效，不流于形式，深入推进物业管理长效化。进一步放大酒海小区的品牌效应，积极推广江科大社区的成功做法，鼓励社区工作人员进业委会，提升社区指导下的“三位一体”业主自治管理模式的内涵。全面提升“五有”管理。下半年对已整治的小区绿化全部补植到位，加大巡逻人员的考核力度，全面提高物业有人问的居民知晓率和居民缴费率。

七、存在的问题。补贴资金不及时到位大大影响工作效率，年初制定的计划有的就无法完成，今年我街道共计自投37.8万元，由于街道自身困难只付了5.6万元；
尚欠工程款32.2万元，各类人员工资及补贴只发放到5月份。还有就是各相关职能部门协调还不到位，使之不能正常的开展工作。

物业经理表态发言

社区物业管理全覆盖工作汇报材料（共6篇）

物业表态发言

安全监管表态发言

创城表态发言物业片