东莞市物业专题维修资金缴交监管和使用实施专题方案
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东莞市物业专题维修资金缴交监管和使用实施方案（征求意见稿）20XX-03-27 03:37:16 (已经被浏览104次)
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一、目标意义
依据国家、省相关物业专题维修资金缴交、监管和使用相关文件精神和本市物业市场发展形势，为了不停提升本市物业管理服务质量和水平，适应广大业主对于物业管理服务日益增加需求，确保物业维修制度化，保障业主生命财产安全，提升全市人民生活品质，创建友好社会，就物业专题维修资金缴交、监管和使用等具体问题制订本方案。
二、政策法律依据
1、《广东省物业管理条例》（1998年第13号，于1998年10月1日生效）第三十二条要求：物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其全部权属全体业主共同全部。
国务院法制办公室《对广东省人民政府法制办公室<相关明确物业维修基金缴存相关问题请示>回复》（国法秘农函[20XX]371号）回复“20XX年8月31日《物业管理条例》实施前，广东省范围内物业专题维修基金缴交主体问题应该适用《广东省物业管理条例》”。
2、《物业管理条例》（国务院〔20XX〕第379号，于20XX年9月1日生效）第五十四条要求：住宅物业、住宅小区内非住宅物业或和单幢住宅楼结构相连非住宅物业业主，应该根据国家相关要求交纳专题维修资金；专题维修资金缴交、使用、管理措施由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门所制订。
而建设部、财政部只有1998年下发《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理措施》（建住房〔1998〕213号，于1999年1月1日生效），其第五条要求：购房者应该按购房款2—3%百分比向售房单位缴交维修基金。
3、《住宅专题维修资金管理措施》（建设部、财政部令第165号，于20XX年2月1日生效）第七条要求：商品住宅业主、非住宅业主根据所拥有物业建筑面积交存住宅专题维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专题维修资金数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价5%至8%。
可见，以上法规要求在缴交主体和缴交百分比等方面存在差异，而且实施时间衔接上也有些脱节，造成本省各地在实施上混乱现象。
三、现在本市物业专题维修资金征管实际情况及存在问题
? ?现在，本市物业专题维修资金征管也一样存在着比较混乱现象：一是因为一直未出台物业专题维修资金征管措施，本市绝大部分房地产项目还未开始征收；二是部分房地产开发企业在项目开发完成后，已经实施转制或变更，造成难以追缴该部分维修资金；三是一部分新建楼盘建设单位按购房款2％收取了购房者维修资金，不过这笔资金并无专门部门监管,尤其在小区还未成立业主委员会情况下,由建设单位或物业管理企业单方管理和使用，存在很大隐患,业主利益得不到保障；四是部分早期开发房产，保修期过后，需要进行维修改造，因为当初建设单位并没有收取维修资金,而物业管理企业不可能负担这笔维修费用，使得物业维修工作无法落实。
四、本市专题物业维修资金缴交、监管和使用具体措施
依据相关政策法规，结合本市实际情况，同时参考广州、深圳等周围地域经验做法，确立本市物业专题维修资金缴交、监管和使用应遵照依法（规）缴交、科学管理、以民为本标准，并制订以下具体实施措施和程序：
（一）、缴交
1、缴交主体和缴交标准
（1）、核发商品房预售证在1998年10月1日前商品房，建设单位和购房者未在预售协议中约定物业专题维修资金由建设单位缴交，按《物业管理条例》由购房者按购房款2%标准一次性缴交。
（2）、核发商品房预售证在1998年9月30以后，在20XX年9月1日前商品房，建设单位和购房者未在预售协议中约定物业专题维修资金由购房者缴交,由建设单位按住宅建筑面积30元/ m2、非住宅建筑面积40元/ m2标准一次性缴交。
（3）、核发商品房预售证在20XX年8月31以后，在20XX年2月1日前商品房,由购房者按购房款2%标准一次性缴交。
（4）、核发商品房预售证在20XX年1月31以后，商品住宅业主、非住宅业主根据所拥有物业建筑面积交存住宅专题维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专题维修资金数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价6%。未按要求交存首期住宅专题维修资金，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购置人。
（5）、公有住房，由业主按建筑面积每平方米当地房改成本价2%及售房单位按多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款30%从售房款中一次性提取。
（6）、对上述情况确权后仍未售出或由建设单位保留自用单元,由建设单位负担该部分单元物业专题维修资金，存入以建设单位名义设置物业专题维修资金账户。
（7）、物业企业或建设单位已代收代缴物业专题维修资金，在本方案实施后三个月内，必需把已使用维修资金情况做好台账，并将每个单元明细账列出，经业委会或业主大会确定后交由当地房管所审核、监督并帮助物业管理企业在辖区内公告15天，按要求划入各业主专用帐户。
所代收代缴款项达不到上述标准：
①、核发商品房预售证在1998年9月30以后，在20XX年8月31日前楼盘，建设单位和购房者在预售协议中约定由购房者缴交，其不足部分由建设单位缴纳，协议中没有约定而建设单位代收了维修资金，建设单位需将所代收资金全额退还给购房者，并由建设单位按要求标准补缴专题维修资金。
②、核发商品房预售证在20XX年8月31以后楼盘，由购房者补缴不足部分；
（8）、投资商挂靠各房地产开发企业，物业专题维修资金先由各被挂靠房地产开发企业负责垫付。垫付后，再由各房地产开发企业向挂靠单位追缴。
（9）、因房屋转让等原因,引发业主变更，分以下两种情况处理：
①、在方案实施后，已办理完成过户手续且新旧业主在协议中未约定维修资金缴交，由新业主缴交；未办结过户手续，且新旧业主在协议中未约定维修资金缴交，由旧业主缴交。
②、在方案实施前，已缴交专题维修资金业主在转让房屋全部权时，结余维修资金不予退还，随房屋全部权同时过户。
2、缴交程序：
（1）、对于本方案实施后销售房屋，购房者应在商品房销售协议立案前到指定银行营业网点按要求缴交物业专题维修资金。
（2）、核发商品房预售证在20XX年9月1以后楼盘，需由购房者缴交或补交维修资金，购房者应在方案正式实施后三个月内，到指定银行营业网点缴交款项；业主在办理房屋权属证书时，将缴交凭证一并提交当地房管所。
（3）、核发商品房预售证在1998年9月30以后、20XX年8月31日前楼盘，建设单位没有代收代缴维修资金，应在方案正式实施后三个月内，列出该项目物业维修资金明细账，由当地房管所确定后，到指定银行营业网点缴交，并把缴交凭证送当地房管所备存。对约定由业主缴交，但未达缴存标准，由建设单位补缴，建设单位应在要求时间内到指定银行营业网点补缴；在业主办理房屋权属证书时将缴交凭证一并提交当地房管所。
（4）、文件实施后公有住房业主应该在办理房屋入住手续前，将首期住宅专题维修资金存入公有住房住宅专题维修资金专户或交由售房单位存入公有住房住宅专题维修资金专户。
公有住房售房单位应该在收到售房款之日起30日内，将提取住宅专题维修资金存入公有住房住宅专题维修资金专户。
（5）、已办理入住手续公有住房，售房单位没有代收代缴维修资金，应在方案正式实施后三个月内，列出该项目物业维修资金明细账，由当地房管所确定后，到指定银行营业网点缴交，并把缴交凭证送当地房管所备存。
（6）、维修资金续缴。对于维修资金使用后，不足首期缴交数额30%，需要进行续缴。维修资金续缴对象为购房者，由维修资金管理部门经过物业企业通知业主委员会,并经过业主大会续筹专题维修资金,使余额达成首期标准。没有业主委员会小区，经过小区物业企业通知到业主本人,要求其补充缴交维修资金到首期标准。
（7）、因拆迁、自然灾难等原因造成房屋灭失,业主可持本人身份证及房产主管部门出具产权注销证实,到指定银行营业网点办理专题维修资金注销手续。手续办结后,业主可从账户内提取剩下资金。
（二）、使用及其监管
1、物业专题维修资金必需在主管部门、银行、业主共同参与全过程监管下进行使用，任何一方（或其它部门）不可私自动用。
2、各房地产项目必需选择跟市房管局签署维修资金监管协议银行设置物业维修资金账户，账户按楼盘——栋——户规则设置,每户业主有独立维修资金专用账户。业主能够查询本帐户资金使用情况，但不可自行提取资金。
3、维修资金使用采取业主决议、房管部门立案、银行凭立案证实拨款方法：
（1）、没有成立业主委员会小区，在物业保修期满后需使用维修资金进行维修或更新改造,物业管理企业或建设单位须依据实际情况聘用专业有资质施工单位计算出维修所需预算资金,再由物业管理企业制订维修资金使用计划，计划当中应载明维修项目、预算金额、业主分摊金额等情况(如维修资金使用超出首期缴交数额1/3,计划中还应包含维修资金续筹方案) 。计划定出后, 由物业管理企业将相关情况向维修物业所包含业主公告并征求意见,若取得专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意,则使用计划经过,业主签署书面决议。
物业管理企业应持维修资金使用计划、相关施工单位出具预算计划及业主签署书面决议到市房管局进行立案, 房管局核实后出含有案文件，物业管理企业凭立案文件到指定银行提取维修款项。
（2）、已成立业主委员会小区，在物业保修期满后需使用维修资金进行维修或更新改造,物业管理企业须将制订维修资金使用计划及由有资质施工单位制订预算情况提交业主委员会审核； 业主委员会审核后和维修物业所包含业主商讨, 若取得专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意,则使用计划经过，书面决议由业主委员会全体委员署名并加盖公章；物业管理企业持维修项目、预算金额、业主分摊金额等资料到市房管局进行立案, 市房管局核实后出含有案文件；物业管理企业凭立案文件到指定银行提取维修款项。
（3）对于在紧急情况下需要对共用设施设备进行抢险抢修和维护，由物业企业先行垫付资金，待抢修维护完成后，物业企业可将资金使用情况向业主公告并报业主委员会或主管部门审核经过后，从维修资金中取回所垫付款项。
4、住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，根据下列要求分摊：
（1）商品住宅之间或商品住宅和非住宅之间共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，由相关业主根据各自拥有物业建筑面积百分比分摊。
（2）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位根据所交存住宅专题维修资金百分比分摊；其中，应由业主负担，再由相关业主根据各自拥有物业建筑面积百分比分摊。
（3）售后公有住房和商品住宅或非住宅之间共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，先根据建筑面积百分比分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊费用，再由相关业主和公有住房售房单位根据所交存住宅专题维修资金百分比分摊。
5、住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，包含还未售出商品住宅、非住宅或公有住房，开发建设单位或公有住房单位应该根据还未售出商品住宅或公有住房建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
6、维修工程实施招投标制度。对于需要维修资金数目较大项目, 须由房管部门实施现场勘查,严格把关。对工程量超出20万元项目,标准上要求物业企业组织招投标；投标单位不少于3个，根据公平、公开、公正标正确定施工单位；少于20万元，但业主委员会或包含专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意要求招投标工程，也可实施招投标。
五、法律责任
（一）公有住房售房单位未按要求交存住宅专题维修资金、违反要求将房屋交付买受人、未按要求分摊维修、更新和改造费用，由人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期更正：
（二）开发建设单位违反本要求将房屋交付买受人，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期更正；逾期不更正，处以3万元以下罚款。
开发建设单位未按本措施第二十一条要求分摊维修、更新和改造费用，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期更正；逾期不更正，处以1万元以下罚款。
（三）任何单位和个人、业主委员会不得侵占、挪用专题维修资金，不得以任何理由和形式将专题维修资金用于要求以外用途。对挪用住宅专题维修资金，由人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用住宅专题维修资金，没收违法所得，能够并处挪用金额2倍以下罚款；组成犯罪，依法追究直接负责主管人员和其它直接责任人员刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专题维修资金，情节严重，除按前款要求给予处罚外，还应由颁发资质证书部门吊销资质证书。
