佳源国际欲靠“资产腾挪”冲千亿目标? 企业的主要是靠资产的
时间：2019-07-13 12:10:19 来源：小苹果范文网 本文已影响 人 
张玉
快速扩张之下，日前，佳源国际控股有限公司（02768.HK，以下简称“佳源国际”）旗下一则项目事故再度引发市场关注。
7月2日，根据住建部官网资料显示，江苏省扬州市江都市，江都区佳源世纪天城二期B地块21#～32#楼及配电房、设备房、幼儿园项目工程，发生高处坠落事故，死亡2人。工商资料显示，此次发生事故的项目单位为扬州国源房地产开发有限公司，系香港佳源集团有限公司（以下简称“佳源集团”）旗下公司。而《中国经营报》记者查询佳源国际官网发现，江都区佳源世纪天城项目属于佳源国际旗下开发的项目。
旗下项目事故问题的背后，近年来，佳源国际扩张速度显得有些激进。6月25日晚间，佳源国际宣布，公司将以41.55亿元的代价收购徽源投资控股有限公司全部股份。
高杠杆扩张也导致公司负债攀升。数据显示，截至2018年报告期末，佳源国际流动负债共计259.92亿元，非流动负债为118.12亿元，即公司共负债高达378.04亿元。公司净资本负债比率由2017年的125.6%增加至2018年的161.6%。
对于业绩及企业发展相关问题，本报记者先后致电致函佳源国际方面，佳源国际投资者关系部相关负责人邮件回复本报记者采访表示，佳源国际大股东沈天晴一直在履行承诺，为上市公司注入优质资产，另外，只要机会合适，公司都会把握机会收购优质资产，为股东带来可观回报。
激进冲千亿
据佳源国际官网介绍，佳源世纪天城总规划面积71万平方米，该项目乃佳源的第四代产品，项目配置养老服务三大中心，给业主“颐养结合”的人生幸福保障。另据佳源国际2018年度报告，2018年佳源世纪天城项目合同销售额为人民币10.53亿元。
事实上，近年来，佳源国际一直处于快速扩张的过程中。
根据公告，佳源国际此次意欲注入的徽源投资由佳源国际主席、非执行董事、最终控股股东沈天晴全资拥有。本次收购完成后，沈天晴的持股比例将进一步由52.86%提升至69.35%。
“控股股东持股比例提高，显示大股东对佳源国际的信心，亦有助于控股股东更有效地管理和经营公司业务，使得公司利益达到最大化，更好地回报广大投资者。”对于沈天晴接近70%的持股，上述佳源国际相关负责人回应本报记者采访时表示。
“由于目标集团的物业开发项目大多地处国内二三线城市，预计安徽省未来的房地产发展，将继续呈现平稳向上的增长趋势，有助提升集团销售预期。相信通过收购事项完成后，安徽省的各城市将由非目标城市重新划归为目标城市，为正式进军安徽省房地产市场奠下稳固的基础。”佳源国际方面表示。
事实上，不难看出，此次资产收购计划与佳源国际对千亿目标的执着不无关联。
据悉，2018年初，沈天晴在年度工作会议上表示：“2018年的主题为‘奋斗之年’。”据媒体报道，当年7月，他再次重申，2018年下半年最根本、最迫切的任务就是要切实保证地产销售千亿奋斗目标的实现。
不过，2018年的楼市环境并不乐观，“活下去”成为不少中小房企不得不考虑的问题。
据相关媒体报道，2018年11月底，沈玉兴（又名“沈天晴”）在反思提升会议上承认：“对于大势的判断有所偏颇，在明知房产形势有所变动的情况下，仍然要求地产实现千亿元销售额，这就导致高价拿地和高价楼盘，也是缘于定力不足所致。”
根据佳源国际2018年度报告，截至2018年12月31日，集团合约销售金额约为人民币201.8亿元，较2017年大增约 94.6%；合约销售面积约为179万平方米，同比上升约51.8%；合约销售均价为每平方米人民币约1.13万元，同比上升约28.1%。
不过值得注意的是，在今年初的业绩发布会上，佳源国际总裁张翼在香港的业绩会上表示，今年公司销售目标280亿元，最大可售货值500亿元。张翼表示，佳源国际将通过三到五年，通过快速开发、销售来实现快速增长，达到千亿元销售额。
沈天晴表示，香港上市公司只是佳源集团资产的其中一部分，只占到佳源集团资产的约23%。“佳源国际将进一步做大做强，未来集团会把资产有序注入。”沈天晴说。
谈及公司选择在此时注入资产包，上述佳源国际负责人回应表示，安徽省与江苏省毗连，将安徽省项目注入符合深耕长三角的战略，可以有效发挥协同效应和品牌效应。另外此次资产注入也有助于提升佳源国际的销售预期，迅速开拓业务版图，增加以省份为单位的区域布局，进一步扩充土地储备，实现规模效应以提升集团竞争力。
“佳源国际大股东沈天晴一直在履行承诺，为上市公司注入优质资产。另外，只要机会合适，公司都会把握机会收购优质资产。”上述负责人称。
谈及佳源国际此次资源注入，上海中原地产市场分析师卢文曦称，不排除某些资产比较好，加入上市公司的篮子里之后，对其再融资计划可能会有一些好的帮助。“只有底层的资产好，人家才会买你的产品。对于上述公司的发债或者融资都会提供更多的背书或担保。”
高杠杆扩张
佳源国际官网资料显示，作为物业开发商，公司在中国各大城市开发大型住宅及商业综合体。截至2018年12月31日，集团在中国拥有的物业组合共45个，开发区域涵盖了南京、扬州、常州、南通、泰州、镇江及苏州等城市。
另据了解，2018年公司通过项目并购、公开市场招拍挂与合营开发等多种模式，进入多个具备强劲增长潜力的重点城市，于香港、上海、泰州、常州、江门、贵阳、乌鲁木齐及柬埔寨等8个地区取得13个项目，新增总建筑面积达390万平方米。
事实上，不断扩张的业绩背后，佳源国际所面临的债务问题不容忽视。
佳源国际2018年度报告显示，集团融资成本由2017年的1.77亿元增至2018年的2.08亿元，增幅约为17.4%。
截至2018年12月31日，佳源国际银行及其他借款约为人民币 125.75亿元（去年同期约为人民币117.3亿元）。其中，48.01亿元人民币须于一年内偿还，而77.74亿元人民币须于一年后偿还。
对于上述借款，佳源国际方面表示，将以集团的银行结余、土地使用权及物业作抵押。截至2018年12月31日，佳源国际已质押作为集团借款抵押的资产约为人民币149.17亿元。
2018年，佳源国际净资本负债比率由2017年的125.6%增加至161.6%，增加了36%。对此，佳源国际方面解释称，主要由于集团的土地储备持续扩充，以满足日后发展需要。
卢文曦坦言，佳源国际所面临的债务压力其实是所有的中小房企普遍面临的通病。今年特别是二季度以来，房企融资成本越来越高。虽然今年资金充足，但流向房地产的资金还是看得比较死的。
尽管反复强调资金充裕，但记者注意到，近年来，佳源国际还通过发行优先票据进行“补血”。本报记者梳理发现，仅在2017年就有多次：4月，佳源国际发行于2019年4月到期的本金额为5000万美元的优先有抵押票据；5月，佳源国际发行于2019年5月到期的本金额为5000万美元的优先有抵押票据；10月，佳源国际发行于2018年10月到期的本金额为1.6亿美元的优先有抵押票据；11月，佳源国际再发行于2018年11月到期的本金额为3亿美元的优先有抵押票据。
2018年，佳源国际发行有限票据的频率依旧“频繁”。记者统计发现，佳源国际分别在2018年1月、4月、10月、11月及12月先后发布7次美元票据用于境外融资，上述美元优先有抵押票据的到期本金额合计为9.1亿美元。
“这种密集发债至少说明，企业所面临的现金流压力、应对债务压力或者流动资金压力比较大。今年5月份以来，房地产领域去杠杆有所增速。对于房企来说，一旦开始去杠杆，房企只能通过多种途径来增加其偿债能力。”卢文曦表示。
