福建省房地产市场及房地产金融运行情况调研报告（6页）
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福建省房地产市场及房地产金融运行情况调研报告
摘要：2008年以来，福建省房地产市场及房地产金融总体呈现“投资增幅回落，交易萎缩，房价涨幅持续回落；房地产开发贷款增势总体放缓，个人住房贷款增幅回落”的调整格局。美国次贷危机的发生与蔓延，对房地产市场信心产生较大影响，加剧购房者观望情绪，对房价下降预期更趋强烈。在深入调研的基础上，本文分析了福建省房地产市场在调整过程中可能出现的问题，并提出相应对策建议。
关键词：房地产市场 房地产金融 房贷风险
一、福建省房地产市场运行现状
（一）投资增幅回落，占固定资产投资比重下降。
2008年1～8月，福建省完成房地产投资709.88亿元，增长12.1%，比上半年减缓4个百分点，比上年同期下降24.7个百分点，比同期城镇固定资产投资增幅低14.8个百分点，占同期城镇固定资产投资比重为25.86%，比上半年下降1.27个百分点。
投资增幅放缓的主要原因是市场交易萎缩，房价预期下降，加上信贷调控和结构调整，企业资金紧张，开发商对市场信心不足，购地谨慎，放缓项目建设进度，直接影响到土地购置和建安投资。主要体现为：一是土地购置费下降。2007年10月以来，各地相继出现土地流拍现象，土地供应及成交量减少。2008年1～8月全省土地购置费202.43亿元，同比下降9.2%，其中福州市下降39.7%。二是商品房建安投资增长放缓。2008年1～8月全省新开工面积1961万平方米，同比下降26.9%，比上半年多降7.7个百分点；在建商品房建安投资455.74亿元，增长23.1%，比上半年减缓7.9个百分点，增幅为2007年以来最低。
（二）需求下降，市场供大于求，中低价位的中小户型销售量提高。
2007年“9.27房贷新政”实施后，市场形成一定观望气氛，美国次贷危机的发生与蔓延，加剧了市场观望情绪，成交量下降明显。据房地产交易部门统计，2008年1～8月全省商品房销售面积、销售金额同比分别下降39%、36.5%，其中商品住房销售面积同比下降40.1%。存量房交易面积、交易金额同比分别下降28.6%、22.5%，其中存量住房交易面积同比下降34.6%。福州、厦门两市下降更为明显，两市商品住房销售量分别下降62.6%、65.4%，存量住房交易下降37.5%、59.9%。市场需求户型结构发生变化，购房以自住、中低价位中小户型为主，福州市区90平方米以下的商品住房销售套数占比从2007年的29.2%提高到48.8%。商品房市场供大于求，累计可售面积（即未销售的房源）增加明显。一方面投资、投机需求得到有效抑制，需求下降，交易萎缩；另一方面，2007年新开工面积增加较多（增长55.5%），增加了商品房供给量。2008年1～8月全省9个设区市本级商品房批准预售面积增长17.2%，同期销售量仅占批准预售面积的45.2%。8月末9个设区市本级累计可售面积是1～8月销售量的3.14倍。其中福州、厦门两市1～8月商品住房销售量仅占同期批准预售面积的42.6%、39.1%。
（三）销售不畅，商品房空置面积增加。
2008年8月末全省空置商品房总面积275.84万平方米，由于未销售的大多是期房，未纳入空置房统计,因此随着在建项目陆续竣工，预计空置房面积会大幅增加。（见表1）
表1 2008年8月末福建省商品房屋空置面积情况表
（四）房价涨幅持续回落，部分楼盘下调房价。
据国家统计局70个重点城市房价监测报告，2008年8月份福州、厦门、泉州市新建商品住房价格指数同比分别上涨2.9%、3.6%、3.2%。2008年以来3大中心城市房价涨幅呈持续回落态势。据对上述3个城市市场抽样调查显示，房价总体止涨，由于销售困难，新开盘的项目普遍调低预期售价，调低幅度达10%～15%；早期开盘的项目房价多数优惠3%～7%或采取赠送车位、家电、礼品等方式促销，少数楼盘下调房价幅度达到10%以上。
（五）房地产开发企业出现退地现象。
2008年以来，福州市共发生两起房地产开发企业退地事件。一是福建某房地产开发公司退地46.55亩，该公司于2007年9月11日以9.04亿元的高价拍得该地，楼面地价为9954元/平方米，保证金7000万元；楼面地价加上建安成本将超过1.2万元/平方米，项目未来风险较大，2008年2月该公司以7000万元保证金为代价退地。二是福州某房地产开发公司退地15.54亩，该公司于2007年9月以2.205亿元拍得该地，楼面地价为8516元/平方米，由于成本高，项目风险大，公司选择退地。
（六）房地产开发企业资金普遍较为紧张。
据人民银行福州中心支行2008年9月对福州市区30家房地产开发企业问卷调查显示，90.9%的被调查企业认为资金紧张，其中21.2%的企业认为资金非常紧张，没有企业认为资金比较宽松。对于如何缓解资金紧张局面，90%的开发企业认为应积极申请银行贷款，50%的开发企业认为可采取股东方注资的方式，40%的开发企业认为通过降价售楼，加快资金回笼。对是否能够维持正常房地产开发经营问题，90%的企业认为目前能够维持正常房地产开发经营。但对如果房地产市场继续保持目前的走势，整个房地产行业的资金链可能会在什么时候出现断裂风险问题，47%的被调查企业认为未来3～12个月房地产行业可能会出现资金链断裂风险。
二、福建省房地产金融运行情况
（一）房地产类贷款增势总体放缓。
截至2008年8月末，福建省金融机构（不含外资，下同）人民币房地产类贷款余额2394.17亿元，同比增长17.4％，增幅比上年同期下降31个百分点。2008年以来，房地产类贷款占人民币各项贷款比重呈逐月下降态势，8月末房地产类贷款余额占人民币各项贷款余额比重为26.64％，比上年末下降1.35个百分点，与上年同期持平，1～8月房地产类贷款增加额占人民币各项贷款增加额的比重为16.47％，比上年同期下降21.99个百分点。
（二）房地产开发贷款增速下滑。
2008年8月末，房地产开发贷款余额867.7亿元，同比增长15.3％，增幅比上半年下降3.6个百分点，比上年同期下降32个百分点。从各月变动情况看，自2007年10月以来，房地产开发贷款增速逐月下滑，至8月份略有回升。
（三）个人住房贷款增幅回落。
2008年8月末，个人住房贷款余额为1343.24亿元，同比增长20.7％，增幅比上年同期下降33.1个百分点。从各月变动情况来看，个人住房贷款增速自2007年11月以来呈逐月回落态势。
三、市场走势及应关注的问题
2007年10月以来，房地产市场已持续调整。近期由于商品房销售困难，开发商下调房价或采取其他优惠方式促销，但销售并不理想。购房者预期房价仍会下调，继续观望。据统计，2008年8月份福州市区商品住房仅销售736套8.05万平方米，创2008年以来新低，销售面积比7月份下降30.1%；厦门市商品住房销售7.11万平方米，比7月份下降42.8%，销售量继续萎缩。预计一段时间内交易量难以回升，开发商急于回笼资金，房价仍有继续下调的趋势。深圳、杭州、上海等城市有的楼盘已出现了30%的大幅降价，相比而言，福建省房价总体降幅不大。
当前房地产业主要的困难和问题是消费者观望气氛浓厚，市场交易萎缩，企业资金紧张。若市场持续调整，如下问题值得关注：
一是开发商资金紧张状况对房地产开发贷款的安全性构成一定的威胁。开发商资金紧张现象自2008年年初以来越来越明显，在全面调控预期影响下，短期内市场已由原来的卖方市场转为买方市场，而受经济减速和城市居民住房有效需求不足的影响，房地产商很难在目前的价格水平上获得经营性现金流。开发商资金紧张问题一旦达到一定程度，或许只能采取降价销售的方式回笼资金。现行市场“羊群”心理、跟风现象普遍，由于目前市场对于房市降温存在较大预期，一旦开始降价销售，可能导致购买者对价格下降的预期进一步增强，进而加剧开发商资金紧张压力，商业银行信贷资产的安全性也将面临更大的威胁。
二是开发商资金来源复杂，银行监管不易。房地产开发商资金来源较为复杂，有银行贷款、外商投资、社会融资、股权转让、合作开发、预收资金、预售款、按揭贷款、施工垫资等多种形式，而且开发商将此视为公司的核心机密，轻易不会如实申报，对涉及公司的资金运作问题始终是统计和调研的难点，也是商业银行监管的难点。
三是房地产市场不景气可能出现“逆调控”行为。目前房地产市场观望气氛浓厚，一方面购房者对房价下跌预期强烈，购房需求萎缩，市场销售不畅；另一方面，开发商拿地热情剧减，土地流拍现象增多，土地流拍和销售下滑造成地方政府财政收入下降，尤其是前两年房地产投资占固定资产投资比重较大的城市，当地政府税收下滑明显，出现较大的财政压力。销售下滑而开发商坚守高房价，要求政府“救市”的言论时有发生。为提振房地产市场的信心，地方政府有可能采取多方面的措施，从而有可能出现在土地出让、房屋销售、银行信贷等方面的不规范行为。
四、政策建议
（一）吸取次贷危机教训，高度关注房地产信贷风险。
房地产市场泡沫是美国次贷危机的重要诱因，教训深刻。房地产信贷增长一定要与当地经济增长、借款者的还款能力相匹配，谨防房地产信贷规模盲目过度扩张。要密切关注房地产市场走势，开展压力测试，充分估计房价下跌引发不良贷款的可能性。金融创新必须与市场的接受程度和投资者的接受能力相协调，与监管能力相适应。同时，加快金融生态建设，完善法律和执法体系，完善社会征信体系，提高审计、会计、信息披露等标准。
（二）不能放松对房地产市场泡沫的遏制。
2006年以来国家从土地、税收、金融等方面出台的一系列房地产宏观调控政策，对过快上涨的房价起到一定抑制作用，房价涨幅有所回落，房地产市场总体朝着宏观调控的方向发展。从美国次贷危机的经验可见，由房地产市场制造出的泡沫与风险最终还是会暴露出来。2004年以来，我国房屋销售价格出现了一轮快速上涨的过程，房地产市场出现了很大的泡沫成分，部分城市房地产市场泡沫甚至被放大到无以复加的地步，我国房地产市场要经历一个相当的调整期，去消化已形成的价格泡沫，使之回归与经济基本面及居民家庭支付能力基本协调的水平。因此，为了保持国家经济持续健康稳定发展，不可放松对房地产市场泡沫的遏制，同时要将遏制房价泡沫与控制银行信贷风险相结合。
（三）建立房地产信贷风险监控体系。
商业银行要进一步加强房地产贷款的制度建设，加强房地产金融的风险管理，尤其是严格贷前审查，严防道德风险。目前房产销售进度放缓直接影响商业银行房产开发贷款的回收。对此，商业银行可采取以下措施：一是选择对其中的一些项目采取适当展期，但需要严格掌握，对总体风险可控的项目，可给予相对支持。二是对房地产企业授信实行封闭管理，根据项目进度放款，1个项目开立1个监管账户，严格加强对贷款资金和销售款回笼资金的全程监管。在个人购房按揭贷款方面，建立抵押物价值和贷款额评判系统，实时更新并监控。三是建立一套完善高效的信息系统平台，实现信息共享，全方位、多角度对信息系统采集的数据进行核实，为决策和监管提供真实可靠的依据。
（四）改进用地供给制度，稳定供地节奏。
地价高涨是近年房价飙升的重要原因之一，为改善供给、促进房价向合理水平回归，政府应考虑改革土地供给制度。政府依法确定基准定价，开发商取得土地不再是谁出价高给谁，而是在保证按招标条件建房的前提下，建成的房子质量好、售价低给谁，避免由于炒高地价而造成房价上涨，从源头上降低地价上涨对房价产生的成本压力。同时，加快保障性住房土地供应计划的落实，加快保障性住房建设进度，切实解决广大中低收入者的住房问题。
（五）引导房地产企业通过并购重组整合资源，做强做大。
目前，市场上房地产企业数量较多，企业间实力差距较大。在房地产繁荣时期新成立的不少小型房地产企业，由于缺乏市场经验，投机冒险心理较强，对房地产市场的稳定造成一定的负面影响。政府要积极引导本地房地产企业通过并购重组做强做大，通过整合资源加大对房地产市场与房地产金融的调查研究，密切跟踪政策变化与市场走势，结合自身的财务能力与未来长远发展需要做出合理的土地购置决策。
（六）拓宽房地产市场资金筹集渠道。
要重视民间资金力量。2008年1～8月,厦门市房地产企业开发资金来源中自筹资金同比增长88.27%，占比达35.78%，超过信贷资金占比，可见民间资金开发潜力是相当大的。通过成立房地产信托基金、发行房地产企业债券或项目债券以及金融机构的资产证券化方式，可以更规范、更有效地从民间筹集低成本资金。
