工业地产调研报告

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工业地产调研报告

类别 : 我的文章 评论 (0) 浏览 (60) 2011-03-06 13:17

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工业地产调研报告

工业地产调研报告

1、工业地产的界定

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建

筑物和附属物。

作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地， 工

业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，

其中包括工业制造厂房、物流仓库

50 年。

及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为

2.工业地产的基本情况

2.1 工业地产的主要物业类型 表 1：工业地产的主要物业类型

种类

物业特点 分布区域 目前主要分布于

未来发展 未来物流仓储的

政策导向

选择交通比较发 达地区，一般集

1、物流仓储

长三角、环渤海

市场需求量在年 均增长 20%以

和珠三角区域中

中建设在靠近海

政府扶持

的主要城市及沿

港、内陆港

上，特别是陆路 交通物流仓储

海开放城市

选择在经济中心 城市建设，一般

国家鼓励自主研

分布于北京、天

政府扶持，且对

发，一般以国家

2、工业研发楼宇

在工业开发园区

津、上海、苏州 等主要城市

高新园区有优惠

主导为主，发展

能够形成专业 化、产业化

政策

潜力较大

..

.

随着世界制造中

分布比较广泛，

心向中国加快转

3、工业厂房

选址无特殊要求

但在制造业较发

但目前政策对此 类用地已限制

移，市场供不应

达地区较集中

求

2.2 工业地产的主要特征

工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。

表 2：工业地产的主要特性

主要特征

具体表现

受国家产业发展政策及扶持政策影响较大；

1、政策主导为主

不受住宅政策调控影响；

产业客户为工业地产的目标客户；

2、专业性强，与产业化程

度密切有关

工业地产与区域内的产业链的成熟、

整合、拓展密切相关；

区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素

珠三角区域多以低端的制造型企业为主；

长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主；

今后工业地产将越来越趋于向高端发展；

工业物业以出租为主；

4、投资回报稳定

因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，

投资回报率较稳定。

3、区域性强，趋于高端化

其

2.3 开发模式分类

表 3：工业地产主要开发模式

..

.

模式

定义

在政府主导的前提下进行， 通过创造相关产业支持政 策、税收优惠等条件营造园

主要特点

备注

基于区域经济建设、社

是目前中国各级地方 政府最常使用的工业

会发展、百姓就业等各

区与其他工业地产项目所

1、工业园区

种综合因素考虑而设

具备的独特优势， 然后通过

地产开发模式，也是 我国目前工业地产市

开发模式

置，是促进区域经济发

招商引资、土地出让等方式 引进符合相关条件的工业

发展项目。

展的强有力的推动器。

场的主要载体

某个产业领域具有强大 的综合实力的企业，营 建一个相对独立的工业 园区；
在自身企业入驻 且占主导的前提下，借

是主体企业进行的工业地

助企业在产业中的强大

产开发

主体企业引导模式严 格意义上来说并不是 单纯的房地产开发， 其主要是围绕主体企 2、主体企业

引导模式

的凝聚力与号召力，通 过土地出让、项目租售 等方式引进其他同类企 业的聚集，实现整个产 业链的打造及完善

房地产投资开发企业在工 业园区内或其他地方获取 工业土地项目， 在进行项目 的道路、绿化等基础设施建

业进行的开发运作， 是企业产业链的打造

及完善。

全球最大的工业房地 产开发商普洛斯即是 模式代表。具体由普 洛斯打造一个设施平

3、工业地产

获取合理的地产开发利

设乃至厂房、仓库、研发等

台，吸引物流企业入

润

商模式

房产项目的营建， 然后以租 赁、转让或合资、合作经营 的方式进行项目相关设施

的经营、管理。

驻，普洛斯只作房地 产投资开发和物业管 理，日常物流业务仍 由客户操作，其本质

..

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是依旧是房地产开发

商。

4、综合运作

是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行

模式

混合运用的工业地产开发模式。

纵观目前国内工业地产开发模式， 主要有以下四种：
工业园区开发模式、主

体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

(1) 工业园区开发模式

如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常 使用的工业地产开发模式， 同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。

在政府主导的前提下进行， 通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势， 然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

(2) 主体企业引导模式

如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强

石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山 “大石化战略” 发展目标奠定坚实的基础。

这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下， 借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力， 通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集， 实现整个产业链的集成和提高。

（ 3）工业地产商模式

如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设

施的建设，二级项目以仓储设施为主， 采用租赁方式销售， 客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。

之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物

流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理， 日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。

（4）综合运作模式

综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

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就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式， 在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。

针对园区开发类企业， 其管理体制主要有：
一是以政府为损益主体的管理模式。

政府作为土地开发的主体， 并承担最终的损益；

二是以开发企业为损益主体的管理模式。

政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务， 开发公司作为土地开发的主体， 并由开发公司承担最终的损益。目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。

出于开发区总体规划和环境等因素的考虑， 开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议， 该协议虽然不一定具有排他性， 但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。

因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。

2.4 工业地产价格的影响因素

表 4：工业地产投资与价格的影响因素

主要因素

具体表现

工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及

1、政策性因素

当地政府对产业的优惠政策。

区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等

2、地理位置

直接影响物业价格。

3、配套设施及

服务

园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优

惠政策等影响物业价格。

3、工业地产行业分析

3.1 行业运行现状

（1）工业用地价格指数保持平稳

..

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与其他用途土地相比， 工业用地价格指数相对平稳。

目前我国工业用地一般是政府赔本供地， 普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应。

这是由于相对住宅用地的出让收益在一次性取得后就不再发生， 兴建工业产房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用， 所以各地政府在工业用地出让上都会有相关优惠政策。

（2）工业厂房租赁价格稳定上升

工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升， 与经济周期和行业波动的相关性低。首先是因为我国目前的产业结构正处于二次产业占主导地位， 工业的快速发展为厂房的需求提供支撑；

再者工业房地产因为其开发专业性强， 具有一定行业门槛，目前竞争不激烈有关， 而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象， 因此价格始终保持了较平稳的上升， 工业房地产的投资风险较小，回报稳定。

（ 3）全国大部分地区现有开发区土地存量不足

开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏

观政策加强对开发区和工业园的调控力度， 清理整顿开发区， 致使大量开发区或工业园区关闭；
另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。

而造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面：

一是开发区规划面积与产业发展的矛盾。 部分开发区随着入区企业增多， 逐渐形成产业集聚效应， 引来更多的项目入驻， 现有土地存量已不能满足新上项目对土地的需求，而开发区扩区又受到各种因素的制约，致使开发区发展受限。

另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小。只有 100 至 200 公顷，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区的发展。

（ 4）企业总部向一线城市“迁徙”；
制造基地向二、三线城市转移 把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制造工厂”

..

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的局面还会长期持续下去， 这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。

虽然中国一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。

北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升， 因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。而生

产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各大企业总部却在向一线城市 “迁徙”，这是一线城市和二、三线城市所面临的不同发展机遇。

人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。

把中国工业地产放到全球来看， 价格的低廉是十分诱人的， 升值的空间巨大， 再加上人民币汇率的收益， 国际资本可以赢得双份利益。

总之，工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点，也许是资产升值的最后一片热土。

3.2 供需分析

（1）工业地产需求持续增加，供需缺口增大。

由于工业房地产的供求受到工业产品需求的牵制， 当工业产品需求增加就会吸引工业生产商加大该类产品供给， 扩大生产规模， 增加生产场地， 工业房地产的需求相应上升。

在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下， 国内工业地产的长期需求呈上升趋势， 目前许多地区已出现工业地产供需倒挂， 工业地产的投资价值正逐步显现， 工业物业的租售价格趋于稳步上扬。

（2）国家的调控政策将使工业地产的供给受到限制，加大供需缺口

工业房地产的形成受工业用地的制约， 而工业区土地规划一般对具体利用方式作了严格的规定， 工业房地产的功能和供给都要随政府政策导向而动， 如果政府政策变化将直接影响工业房地产的供给。

下表国家最近几年出台的工业地产调控政策， 这些政策的出台将大大提高现有工业地产的投资价值。

特别是 国土资源部 在 2006 年 9 月发布《关于加强土地调

..

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控的有关通知》，对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、

土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和” 的标准制定，并将工业用地最

低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现

“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。我们认为，

《通

知》将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为， 工业用地的批租环节将日益市场 化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免，

现存的工业土地的资产增值效应将非常明显。

时 间

2003.2

政策

重点内容

国土资源部《关于清 理各类园区用地加强 土地供应调控的紧急

通知》

清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严 禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。

2003.7

国务院办公厅《关于 暂停各类开发区的紧

急通知》

暂停审批新设立和扩建各类开发区。包括经济技术开发

区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开 发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审

批。

2003.7

国务院办公厅《关于 清理整顿各类开发区 加强建设用地管理的

通知》

对各类开发区进行全面清查， 并对清查内容进行了明确的 规定；
在检查清理的基础上进行整顿规范。

对不符合开发

区标准的要坚决停办。

对已批准的开发区如有超过建设用 地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按 照有关法定程序办理；

加强对开发区建设用地的集中统一 管理；
今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发

区。鼓励工业项目向园区集中。

2003.11

国务院《关于加大工 作力度进一步治理整 顿土地市场秩序的紧

急通知》

坚决落实清理整顿开发区的规定。严格落实 7 月 30号发

出的通知要求，加快对各类开发区的清理进度。

2004.10

国务院发出《关于深 化改革严格土地管理

的决定》

加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划

实施管理。

2005.3

国务院办公厅转发商 务部《关于促进国家 级经济技术开发区进

工业用地不得擅自改变土地用途， 不得用于大规模的商业

零售，不得用于房地产开发。

..

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一步提高发展水平的

若干意见》

2005.9

国土资源部发布《关 于加强土地调控的有

关通知》

对于新的工业用地出让最低价将按照 “不低于土地取得成

的

本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和” 标准制定， 并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府

收归中央。

按照规定， 今后工业用地将逐渐实现

“招、拍、

挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准

国土资源部公布《全 国工业用地出让最低

价标准》

工业用地出让最低价标准总共为 2005.12

15 个等级，《全国工业

用地出让最低价标准》 与土地等别挂钩， 不同土地等别的 最低价标准不同，最高等别（一等）相对应的最低价标准 （ 840 元/ 平方米）是最低等别（十五等，

60 元 / 平方米）

的 14 倍。同时还要求，“工业用地必须采用招标拍卖挂

牌方式出让， 其出让底价和成交价格均不得低于所在地土

地等别相对应的最低价标准”。

这就和招拍挂措施一起

严格控制了工业用地出让价格。

2007.1

国土资源部为落实 《国务院关于加强土 地调控有关问题的通 知》精神，经国务院 同意，对报国务院批 准城市建设用地审批 方式作出的重大调

整。

依法由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收， 调整为每年由省级政府汇总后一次申报，

经国土资源部审

实施方案

核，报国务院批准后由省级政府具体组织实施，

报国土资源部备案。省级政府将对城市建设用地负总责。

这样实际上就是收回了省级以下政府的土地审批权， 了地方政府为了吸引投资而低价甚至零价格出让工业用

地的可能

终结

4.发展趋势

4.1 工业与工业地产共同高速发展

相关资料显示， 工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。

日本的工业

地产占全世界的 30%，对日本 GDP 贡献在 40%以上；
美国工业地产占全世界的

27％，对本国 GDP 贡献也超出了 30％。从我国目前来看，在劳动力、工业配套

能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，

使我国成为承接

国际产业转移最重要的区位之一。

伴随着工业的成长， 我国的工业地产也将高速 成长。

..

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4.2 工业地价未来将大幅上涨

（ 1）政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。从

2003 年到 2006 年的工业用地政策，我们可以看出，工业用地即将进入

“市场调配资源的时

代”, 而不是以政策为主导对资源进行调配。

工业工地出让逐渐走向市场化， 使土地价格能够

真正反映市场供求关系。

（2）工业项目的建设和发展将增加工业用地的需求，从而推动工业地产的

发展。随着我国工业增加值的不断提高以及工业投资的不断增加，

可以预见，工

业地价未来将大幅上涨。

图：
1995 年-2006 年工业增加值

4.3 国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新

2005 年年末，新加坡丰树以 1.2 亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，今年年初全球排名第二的工业地产开发商 AMB成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项

目，再加上近日麦格理开发的上海康桥物流厂房仓库， 外资对上海物流地产项目的升温其实还仅仅是一个开始。

海外投资机构进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说

不算是障碍。

他们的开发模式可以分为两种：
一是定制开发， 根据客户需求制定厂房标准，反租给客户；
二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。

这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过 融到大笔的资金。

REITs 包装上市，

这些海外基金通常的做法是打包上市，扩大资本，进行更大的投资。

腾

飞基金的做法便是把手中的 44 个工业地产项目打包成 REITs 上市，融到大量资金， 轻松地用同样的股本金做成了比原来规模大5

倍的业务。在麦格理的计划中， 康

桥项目可能也会被打包上市，进行融资，以求更大的投资资本。

尽管普洛斯、丰树、

、麦格理等目前在中国的投资方式并不是真正的

，普洛斯和

在中国内地一系列投资， 实际上还是一种着眼于具体项目的公

AMB

RE

ITs

AMB

REITs 可 司经营方式，而不是立足于为投资者理财的基金操作方式。但近年内地

望开闸，普洛斯和 之所以选择此时对中国进行巨额投资， 就是要利用时间差，

AMB

提前在中国内地房地产行业布局，为即将实行的

REITs 做准备。当然，把国内的

..

.

工业地产项目转化为 REITs 产品到海外上市更为现实，在麦格理的计划中，康桥项目就被打包进上市计划。

4.4 投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇

由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快， 一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、上海等一线城市撤出， 而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构， 同时将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。

国内六大区域开始成为各跨国企业选址热点：
分别是以天津、青岛为代表的环渤海地区；

以苏州、杭州为代表的大长三角地区；

以深圳厦门为代表的华南地区；
以成都、重庆、西安为代表的西南地区，以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。

4.5 工业地产开发将进入“产业型新城开发时代”

经过 20 年的发展，开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发

展的需要，部分开发区正在升级为产业型新城， 为工业地产探索出一条新路。

开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地， 引进外资，产业升级等角色，在促进产业聚集， 经济发展，解决就业的同时， 聚集大量的人流， 物流，信息流，资金流，适时发展居住和其他各种城市功能， 走产业型新城的道路是最佳的选择。

4.6 工业地产未来发展重点：高新技术开发区

在国家出台 《关于加强土地调控的有关通知》 后，工业用地审批的政策导向性将更加明

显，各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批，

加大对科研创新型、高新技术型企业的

工业用地审批力度， 工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。

以高新技

术企业聚集为特征的高新技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体。

..

.

“十五 ”期间 ,国家对国家高新区实施

“二次创业 ”战略，5 年间国家高新区继续保持了主要

经济指标年均

31.3%的高速增长。 2006 年是国家高新技术产业开发区实施“十一五”发展

规划的开局之年， 53 个国家高新区主要经济指标都实现了快速、稳定的增长。

（ 1）营业总收入突破 4 万亿元

2006 年，国家高新区列入统计的企业有

45000 家，其中经认定的高新技术企业有 3200

0 家，营业收入超亿元企业达

3500 家，外商投资企业（含港澳台企业） 5000 家，年末从业

人员达到 540 万人。

53 个国家高新区营业总收入突破

4 万亿元， 达到 42317.8 亿元，比上年

增加 7902 亿元。

（ 2）工业增加值突破 8000 亿元

在 53 个国家高新区中，工业增加值超过 500 亿元的有上海张江高新区和中关村科技园区。超过 200 亿元以上的高新区有上海、北京、苏州、无锡、深圳、武汉、成都、西安、长

春、南京、天津，以上

11 个国家高新区工业增加值总量已达到 4011.3 亿元，占高新区总量

的 50.6%。

（ 3）高新区企业实现利润保持平稳

2006 年国家高新区实现利润中，大部分高新区实现了稳定的增长。净利润居首位的是

中关村科技园区，达到 314.1 亿元；
其次是上海张江高新区 元。净利润超过 50 亿元的 10 个高新区累计实现净利润 2006 年上缴税额居首位的是中关村科技园区，达到

176.5 亿元；
南京高新区 85.0 亿

1032.8 亿元，占高新区总量的 52.3%。

208.3 亿元；
其次是上海 148.8 亿元。

（ 4）高新区企业出口势头强劲，高新技术产品出口基地优势明显 2006 年 53 个国家高新区企业的出口

1355.1 亿美元，比上年净增 238.6 亿美元，同比增

长 21.4%；
占全国外贸出口（ 7620 亿美元）的 17.8%。全年出口 100 亿美元以上的高新区有苏州高新区、上海张江高新区、中关村科技园区和无锡高新区。

在 25 个国家高新技术产品出口基地中，出口名列前

5 名的是：苏州高新区 207.0 亿美

元，上海高新区 190.1 亿美元，中关村科技园

124.7 亿美元，无锡高新区 110.0 亿美元，南

京高新区 76.3 亿美元；

25 个出口基地共计出口达

1031.4 亿美元，占 53 个国家高新区出口

总额的 76.1%。

可以看出， 国家高新区产业集群效应明显增强， 已确立了龙头地位，成为未来

内容的完善

技术创新能力逐步提升， 在地方经济发展中

工业地产的重点发展区域 。

单纯的课本内容，并不能满足学生的需要，通过补充，达到

..

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教育之通病是教用脑的人不用手，不教用手的人用脑，所以一无所能。教育革命的对策是手脑联盟，结果是手与脑的力量都可以大到不可思议。

..

工业地产项目调研报告

为全面了解我县企业对沧东经济开发区工业地产项目的意向，按照县政府领导的意见，工信局组织有关人员分成两组，分别由两位副局长带队，用为期两周的时间，对我县19个乡镇进行了专题调研，现将调研情况汇报如下：

一、我县工业缺地企业的总体情况

调研组深入19个乡镇和40多家企业，采取听汇报、实地查看、走访企业、召开座谈会等方式，了解全县工业用地情况，并就我县沧东经济开发区工业地产项目征求乡镇主管经济工作的负责人、企管站站长及企业经营管理人员意见，共了解到，全县乡镇技改扩规缺地企业共24家，拆违企业18家，新上项目无落实选址的企业12家，其中，对沧东经济开发区工业地产项目有初步意向的企业6家。

二、发展我县工业地产项目的有利条件和不利因素

调查中，人们普遍认为在沧东经济开发区发展工业地产项目，在我县尚属首次，是一件新生事物，开发工业地产项目为我县开发区建设开创了招商引资工作的新模式，有着很多有利条件，有很大的发展潜力，但同时也存在着一些不利因素，有待我们尽快解决。

（一）我县发展工业地产项目具有较多有利条件。

1、开发工业地产项目是促进开发区发展的有效途径。多年来，我县十分重视沧东经济开发区的基础建设，在土地、资金、电力、交通、通讯等要素资源配置方面下了很大的力度，但始终没有走出单一的由政府经营开发区的老路子。如何以先进的思想理念指导开发区建设，用市场经济的手段解决开发区建设发展中遇到的困难和问题，进行开发区工业地产项目不失为一种有效的解决手段。因为房地产企业具有资金实力雄厚、管理模式成熟、发展理念先进、业务渠道广泛等优势，地产企业与政府间的优势互补成为工业地产项目走向成功的一座桥梁，由其作为主体对开发区进行开发建设，可以有效解决资金瓶颈问题，有效缓解土地紧缺局面，还可以有效提高招商引资效率。

2、破解企业发展用地难的问题，使中小企业也可享受到开发区的各项优惠政策。我县各乡镇普遍存在新上、技改项目用地难问题，而沧东经济开发区存在大量闲置土地，通过开发工业地产，可有效解决我县企业面临的用地难问题，同时也可降低企业入驻开发区门槛，促使我县中小企业享受到开发区的各项优惠政策。

3、简化企业入驻开发区的办事程序，促使企业尽快投产达效。通过实施工业地产项目，可以简化企业办事程序，比如厂房建设、土地、环保审批等，都由建设单位办理，企业完全不用操心，购进设备后即可生产，工作效率得到很大提高。

4、集中体现开发区各项公共设施服务，可使中小企业进入开发区发展，节约投资成本。国家出台《关于加强土地调控的有关通知》后，工业用地审批的政策导向性将更加明显，各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批，一般投资规模小、占地少的中小企业，很难得到用地指标审批，通过实施工业地产项目，中小企业可以通过租赁或购买厂房的方式，进入开发区发展，同时可以享受到开发区的各项公共设施服务，可减少投资，节约成本。

（二）我县发展工业地产项目的不利因素。

调查中还发现，由于部分人士对我县发展工业地产项目缺乏足够认识，因此对工业地产项目表现出比较冷淡，这其中有主观因素的存在，也有客观因素的影响。

1、部分乡镇拥有自己特殊的区位情况。如仵龙堂乡，主导产业为管件产业，毗邻孟村、盐山，企业可以成规模连片发展，企业间信息沟通也比较方便，新上企业不想到外面单独发展。薛官屯、张官屯、杜生、旧州等也存在相似的情况。再如纸房头乡，本乡工业园区发展已成规模，交通比较便利，企业用地基本可自行解决，企业没有外迁意向。捷地乡紧邻沧州市，交通便利，近两年多发展房地产项目，新上工业项目较少。崔尔庄以枣加工企业为主，并且多数枣加工企业规模较小，外迁意识较淡。刘家庙、黄递铺、高川

3 / 5 等乡镇，工业项目不太发达，本身企业就比较少，也没有企业有投资意向。

2、部分乡镇企业存有本土意识。他们认为自己的企业在本村、本乡发展，从技术、用工、交通及生活等方面，都有很多方便之处，不愿到异地发展。因此，看对开发区工业地产项目有初步意向的几家企业，基本以外来企业和项目为主，本土企业和项目较少。

3、部分乡镇存有本位思想。认为新上企业和项目以本乡区域内发展为主，不愿向外推介。

三、建议意见

1、加大对工业地产项目的宣传力度。一是通过宣传，让人们认识到要实现县域经济的大发展、快发展，必须进行机制创新；
二是通过宣传，让人们了解工业地产，特别是让人们认识到现阶段发展工业地产对促进我县中小企业发展的重要意义。

2、进一步制定好开发区对新入住企业的具体优惠政策。人们对新入开发区的企业的具体优惠政策尤为关注。特别是租金、土地出让金是否优惠，前期各项手续办理是否简捷，开发区水、电、路、讯及生活配套设施是否到位。工业地产项目在我县尚属首次，政府应及时出台一系列具体的优惠政策，推动我县工业地产项目的发展，最大限度地打消企业的顾虑，降低企业固定资产的投入成本，节约企业流动资金，形成政府、开发商、银行三方联动对中小民营企业创业的有力支持。

3、推动工业地产市场交易平台的建立。允许、鼓励和支持工业地产交易，鼓励民营资本对工业地产项目的投入，实行银企联动，让工业企业购买厂房就像买房产一样，实行按揭，支持企业发展，让中小创业者低成本潇洒轻松创业。

4、做好全县工业地产项目的总体规划。包括布点规划和结构建设规划设计。要有选择地在一些重点区域（开发区）规划建设一批工业地产，借鉴外地的经验，摒弃传统工厂化的生产设计模式，创新工厂住宅化的开发理念，形成特色明显、配套齐全的生产经营场地。要为中小企业量身订做厂房，一种是独立式的厂房；
另一种则是联体式厂房，联体式的厂房要可以自由分割。工业地产项目的推出，要使得每一位业主在拥有固定厂房的同时，更掌握升值空间。

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动荡不安的2010年悄然过去，新一年的大幕拉开，纵观全球房地产业进入低迷期，欧洲成了重灾区，我国也受到了冲击，在工业地产方面，根据中国工业地产服务联盟数据显示，由于受国家土地政策限制，北京2010上半年工业用地宗地数环比与成交面积环比均出现了大面积的下滑，而成交情况却呈现出大的升幅，2010年5月份，工业用地成交量较之全年平均水平增长83.7%，成交面积比09年平均水平大增113.7%，作为产业地产一线品牌的联东U谷•北京项目更是迎来了今年的热销狂潮，仅2010年一季度的销售量便超越2009年半年的销售量，2010年6月份的单体项目租售量更接近三万平米。在低供给、高需求的市场状况下，工业地产快速发展。

2010年，中国率先世界摆脱了经济危机的影响，国内呈现出势头良好的经济走势，上海世博会的盛大召开、广州亚运会的召开，越来越多的世界性盛会开始焦距中国，越来越多的跨国企业投资欲在中国跃跃欲试。但是，一些问题依然潜伏，全国通货膨胀苗头渐显，实体经济当中，CPI同比由负转正，油价再次出现飙升、房价调控、股市铁荡起伏、经济因素的“不安题材”强势涌动，几乎任何得“风吹草动”，都将直接影响市场变化。

一直处于热门话题中国地产行业也开始出现了内部变动，住宅市场正在遭遇调控的影响、商业地产借势住宅市场的冷当迅速崛起，但是由于信贷条件严格、经营、产权等问题纠纷不断商业地产也开始面临政策调控，而作为中国地产的另一极——产业地产开始呈现快速发展之势，已经在中国地产行业发挥着越来越重要的地位。

2010年上半年，北京产业地产市场经过金融危机的洗牌和重组，重获新生。呈现出强劲的发展势头，开发区土地情况日益活跃，成交量成倍增加，而产业园区、工业园区内产业占地占据了市场主导地位，主要呈现以下几个特点：

一、土地市场整体平稳发展，并未出现大起大落现象，相较于住宅市场、商业市场稳定；

二、产业市场土地成交量与成交金额较2009年有所上升，与

五、六月份的住宅市场零成交成反比，尤其6月份的工业市场土地宗数成交量占据总宗地数的84.1%。

三、产业市场物业成交面积创新高，2010年上半年的租售总面积已超过30万平米，相当于2008年全年的租售面积和。

四、销售情况好于预期，住宅市场的调控令很多中小企业开始重视企业自身的发展，实体经济的促进也使得越来越多的企业加入到产业园区中来，去年的销售冠军联东U谷继续领跑，以13.8万平米的销售量高居产业地产榜首地位。

五、开发区对产业市场异常重视，十三个区域规划获批、产业结构优化升级政策等都很大程度上推动了产业地产的发展。

六、大兴开发区凭借其优越的土地资源成为产业用地的第一大区域，大兴开发区区空间开阔，占北京市平原面积的六分之一，有着广阔的土地资源优势，同时行政资源、社会管理、公共服务等资源优势明显，伴随着“城南行动计划”“一轴一带多园区”等规划，大型产业发展格局正在全面扩大。

2010年1月到6月，半年时间内，产业地产发展快速，产业用地共65宗地，占总宗地数的67%，较之去年全年水平增加45.8%，全球经济危机的出现，令众多国家开始认识到实体经济的重要性，产业地产作为实体经济的主体，也表现出越来越重要的地位。

从总成交面积来看，2010年上半年的总体成交面积为4783814.93平米，较2009年所有上涨，表明2010年产业地产市场总体走势良好。

从总体成交金额来看，2010年上半年产业用地的总体成交金额较之09年半年的水平有所上升，成交金额达到432926.3303万元。

从产业用地总体成交均价来看，2010年上半年的成交均价较09年出现了大幅度的增长，如今的产业用地楼面均价达到：661.325203元/平米。

从成交面积大小上来说，大兴区是最主要的成交区域，占总比重的三分之一；
其次为通州、平谷区，从成交金额来看，房山区成为成交价格最高的区域，其次为昌平区、顺义区。

2010年，北京产业园区供应量总和为594925平米，通州区的供应量为304700平米，占据了总供应

量的近50%，顺义、亦庄、大兴次之。

产业物业租售情况

2010年租售量总量为30万平米，其中2010年北京上半年产业园区租赁的总量是在108400平米左右，租赁价格以海淀区高居榜首位置，位于海淀区的永丰产业基地和亦庄的汇龙森以2元/天.平米的租赁单价成为市场最贵，而其他区域则比较平均，平均租价均在1.3-1.4元/天.平米，全市平均租价略有上扬。

销售总量为19万平米，从成交面积来看通州区成为了成交的首要区域，占据了总体销售量的63%，而该区域的功臣则要归功于金桥产业基地内的联东U谷，该项目的销售量已经连续两年一直处于京城销售量的榜首之位。

2010年上半年的市场销售成交价格较去年比较，有所上浮，上升幅度达到了10.17%，一方面今年的产业地产市场受到了前所未有的关注，企业对于郊区办公的需求增加；
两一方面，产业园区的规模发展得到了越来越多企业的认同。以联东U谷为例，联东U谷在一举拿下2009年的销售冠军之后，业绩继续领跑北京产业市场，2010年联东U谷不仅在规模上更加的成熟，品牌的知名度也越发受到消费者的青睐，今年上半年的售价也出现了涨幅情况，去年独栋的销售单价在6500元/平米，而今年的独栋销售单价已经达到7300元/平米。

我国正处于从农业向工业化、城市化的变革，农民的的城市化，不仅会带动住宅建设的大幅度的需求，工业地产也会需求量大增，土地购置的需求、土地租赁、厂房的需求、物流的增加等等，这对于工业地产是个不小的考验，也是发展的最好时机，据我们调查，北京市2010年求购厂房的信息就有61605条，求购厂房的总数61150平方米；
土地求购总计1559条，土地求租总计7373条，求租厂房9035000平方米；
求租库房的总面积4603510平方米；
求购库房的总面积2650平方米等等。

从上述情况，可以看出，工业地产目前的现状已经与北京经济息息相关，城市的发展离不开企业，企业的发展离不开产业园区的发展与壮大，在新的一年里，在“十二，五”的开头年里，我国的经济会继续稳步增长，相信北京在工业地产上也会有新的发展，我们会有更大的空间，为客户提供更好的服务

-

下水已设计并预留。写字楼内设日立电梯四部，其中客梯三部、消防电梯一部。在售写字楼按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，大堂、卫生间等公共部分精装修。

售价方面：均价12014元/平方米，其中五层11000元/平方米，层差价40元/平方米；
现行的写字楼销售政策为:一次性付款减500元/平方,按揭减350元/平方。商业部分出售价格及方式暂未确定。

物业管理：由开发商指定春天物业实施，物业费3.8元/平方米。

项目二：星隆国际城

星隆国际城位于银湖南路与赭山西路交汇处，项目用地物业性 质为商办，首期交房时间为2014年年底。项目占地5.2万平米左右，总建筑面积近30万平米，其中商业面积约18万平米，五星级酒店4万平米，办公5万平米左右。开发商自持65%，自持部分主要引进9000平米星美影城、45000平方百盛旗舰店、-

12014平米华润苏果旗舰店、50000平米万豪酒店等主力店。

商业：商业位于地下负一层至地上三层部分，其中地下商业以下沉式广场的形式存在，设置了水游街和星舞台两种主题商业标志。星舞台是一种类似古罗马斗兽场的敞开式球体建筑，其探入地下部分即是地下商业。此外水游街的贯通让下沉商业成为整个项目的亮点，并

给予的更多的情趣元素，使得下沉式商业有隔绝于世外，独立成街的优势。地上商业部分地面一层层高5米，二、三层以上层高4.5米。一层商铺面积最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商铺较多，面宽4.5米，进深九到十米之间。经营业态方面：地下负一层主营餐饮,地上部分以高端品牌商业为主。

商铺部分带租约销售，包租10年，每年返利8%，前两年返利可在房屋总款中直接扣减；
10年之后，购房户可享受150%的溢价回购。销售价格：一层商铺-

价格在55000-70000元/平方之间不等。二层商铺价格在33000-35000元/平方之间不等。三层商铺价格在23000-25000元/平方之间不等。地下负一层价格在28000元/平方料左右。现行的销售政策是按揭优惠985折，一次性付款975折。

办公部分：星隆国际cbd大厦，三幢5a甲级写字楼，总建筑面积50000平方米，6-16层为办公部分，裙楼部分设置商业。对外宣传口径为第五代商务写字楼集群示范体，即将居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等都市功能高度集约的空间。中央空调vivi分层计费，每幢楼3部电梯，其中客梯两部、消防电梯一部。标准层每层分隔为七间，面积分别为三间225.47平方，一间80.64平方，一间218.4平方，一间222.02平方，一间185.38平方，除80平方的外，其余每间开间基本为9米，公摊比为35%。

售价为第六层8400元/平方，层差价为100元/平方。现行的销售政策是按揭-

优惠985折，一次性付款975折。

项目三：赭山购物公园

赭山购物公园位于银湖南路近赭山公园，用地性质纯商业，总建筑面积为118741㎡。以下沉式设计手法建设山体式购物公园，提出“时间型消费”商业中心的概念。整个项目共划分为个五个区域,其中open plaza区位于设施主入口的开放广场,体现设施的公共性夜间能独立营业,店铺规格15平方米；
国际名品区区位于设施入口主通道处的时尚区,以品牌服饰为主，店铺规格90-110平米。潮流时尚区区别于其他的特色区域，常年有舞台演出，业态组合丰富，趣味性强。

店铺规格是休闲服饰80-90平方米，杂货店铺60平方米；
儿童体验馆，有微型剧院、医院、电影院、面包房、书店等体验设施，店铺规格40-50平方米。时尚用品广场，店铺划分规格80平方。开发商自持60%物业，dtc商业团队运作。

整体建筑为地下负三层，单间建筑-

面积：商铺最小10平方，最大500平方。该项目为产权式商铺，10年内承诺每年8%的投资回报率，10年后承诺溢价180%回购；
100平方以上也可自营。目前销售单价在3.8万元/平方到4.2万/平方之间，按揭九九折，一次性付款九八折，另春节期间购房另享受总价优惠10000的政策。

项目四：芜湖伟星时代金融中心

该项目位于北京中路与九华山路交汇处，物业性质为纯写字楼。项目占地1.3万平方米，总建筑面积8.1万平方米，建筑总高度为99.6米层数，共26层,其中1-4为商业裙房，5-26层为写字楼。写字楼内设电梯7部。标准层每层12户，基本为80.64平方及220平方的大户型。南北双大堂设计,全精装公共空间、纯钢写字楼;电梯分区换乘，总计配备500多个地下停车位。

本项目定位为金融主题写字楼，销售均价9000/平方左右，层差 价100元/平方米。按甲级写字楼标准建设，出售-

物业为白坯，公共部分精装修，项目已基本售罄。伟星总部入驻。现行的销售政策为办公按揭付款九折；
商业未推出。

项目五：侨鸿滨江世纪广场

本项目位于滨江大道以东、中山南路以西，物业性质为办公、住 宅及商业，总建筑高度318米，建筑总面积41万平米，包括一幢69层高、定位在超五星级酒店和国际5a写字楼的主楼；
两幢49层、面积在187-576平方米的超高层精装江景大宅及11万平方米的裙楼高端商业。全玻璃幕墙，360度江景景观。建筑群临江50米。商业部分开发商全部自持。

商业部分：11万平方米的高端商业配套，包括芜湖首家3d影院、

3000平方米精品超市、3000平方米精品书城及众多精品餐饮店。主楼商业部分已明确侨鸿二店、超五星级酒店洲际酒店入驻。项目设空中网球场，五星级精装双大堂，分层中央空调系统；

办公部分：主建筑10-47层为办公，挑高6米双大堂入口，面积约900平方-

米。标准层呈正方形，每层12户，面积为236平方和136平方两种；
9层及48层为设备转换层，不对外销售。公摊比：33%。地下三层车库，2100个机动车位。按甲级写字楼标准建设，出售物业为毛坯，公共区域高抛花岗岩、防滑地砖，进口高档大理石墙面等精装修。10部客梯高低楼层科学分区。市场定位高举高打,城市地标建筑,优势不可复制。

销售价格，在售12/15/16/20/26/32六个楼层，12层9500元/平方，层差价100元/平方。12层9500元/平方米；
20层10300元/平方米。现行促销政策是：办公：按揭付款九八折.一次性付款九六折。

项目后期物业由世邦魏理仕承担，物业费11.8元/平方

项目六：华强广场

该项目位于芜纺厂原址，是标准的城市综合体项目，总面积53万平方米，集住宅、商业、写字楼三位一体。商业未公开，但住宅均价达9500元/平方。该-

项目地理位置优越，地处镜湖商圈；
定位较高，智能办公、商端百货、顶级豪宅。

项目七：润地商业广场

该项目位于九华南路与红花山路交汇处，物业性质为办公、商业，总建筑面积15万方，在售写字楼共22层,每层12户。每幢写字楼配六部电梯，标准屋呈矩形, 单间建筑面积：185及124.55两种,其中四间面积为185平方的分别位于东南、东北、西南、西北，公摊占比：27.4%。公共部位装修,无中央空调、户型方正、柱网达8.4米，外观无建筑特色。600多个地下车位。大型超市部分开发商自持，但未确定哪家超市入驻。

目前在售为一幢靠红花山路写字楼，售价四层6150元/平方，六层6300元/平方，22层7970元/平方，.均价7600元/平方,层差30-100元/平方不等。目前销售政策为大户型总价让22万;小户型总价让15

万，即406大户型折后价6100元/-

平方米,六层6300元/平方米。

项目后期物业由润地物业承担，3元/平方。

项目八：江北尚品

该项目位于沈巷人民路两侧，物业性质为商住，住宅六层,底商5米层高底商部分南北两区,沿街商铺，单间建筑面积：最小21.31,最大55.97;进深6米,10米不等,开间4米2至5米4不等,拐角处开间可达近8米。住宅售价一层5309,二层5612,三层5642,四层5612；
商业15600~19800元/平方米。

商铺为底商,每幢楼12到17户不等。

现行促销政策：
120平的大户型总价减10000，86平的小户型总价减6000。底商无优惠。

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一、工业地产

工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。

二、江西工业地产现状

目前，在国家中部崛起战略及鄱阳湖生态经济区战略的规划指导下，江西工业地产处于快速发展阶段。尤其是江西率先在全国提出十大战略性新兴产业概念后，江西省人民政府、江西发改委、江西工信委联合发文：以江西园区为依托、以战略性新兴产业为途径，大力发展江西工业和产业经济。

由江西省工信委牵头，江西龚杏投资开发运营的龚杏产业基地模式作为江西省战略性新兴产业发展典型代表。目前龚杏产业基地在全省范围内已筹建了三个基地，分别是南昌高新产业配套基地、南昌小蓝产业配套基地和上饶光学产业园。三年内拟在全省建立30多个基地，其工程之大，堪当中部之最。被业界誉为“中部崛起－看江西工业地产”！

三、工业地产网

江西工业地产网()是江西龚杏深泰工业地产运营机构旗下网站，是江西省招商引资信息第一平台。在江西省工业和信息化委员会、江西省商务厅及江西省中小企业局的大力支持下，以助推江西地方经济发展为目标。为投资江西的企业和地方企业生产发展提供最新、最全的江西工业园区、江西产业政策、江西园区服务及厂房出租、土地出售等信息。

江西工业地产网依托中国工业地产联合集团丰富的工业地产招商及营销策划经验，以及专业的工业地产营销人才和先进的营销理念，结合目前江西工业地产特点和招商引资现状，致力于为产业转移江西的企业提供最优质的服务

工业地产

第一章 概述

一、含义

指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。

二、发展

《2013-2017年中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》数据显示，在产业转移、中国产业技术的升级、国家推动重点工业园区建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬。

以上海市为例，2010年上海整个工业物业市场租金走势呈上涨态势，其中第三季度的增长幅度达到了年度高峰，租金均价的环比增长率高达1.65%。工业地产行业保持了良好的发展势头。

首先是国内房地产企业进军工业地产，住宅地产强势调控的重压，及商业地产“跃进”的隐忧，国内房企开始将目光投入到工业地产领域。据不完全统计，目前，大约有15%的传统房地产开发商转投工业园建设项目。其次，大量国际资本看准中国市场，纷纷加大对华投资力度，如普洛斯、安博置业、丰树地产以及嘉民集团。第三，私募基金、风险投资以及信托等融资手段进入中国工业地产领域，给工业地产带来新的融资方式。前瞻网分析认为，投资主体热衷于开发工业地产，与工业地产开发成本较低有关。工业地产的土地投入相对较低，基准地价只是商业地产用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比要低很多，未来工业地产的投资主体必将多元化。

三、分类

重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。

四、特性

投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报。

五、策划

工业地产策划是对工业园区或仓储物流、厂房进行前期考察立项，园区规划、建设、招商推广、进驻后物业管理的统筹。

工业地产策划是区别于房地产、商业地产策划等的另一新兴地产策划。目前我国的工业地产策划市场不太成熟，需要不断完善。工业地产策划覆盖我国西南地区、珠三角地区以及长三角地区的多个工业重地。

工业地产策划，包括战略规划、开发运营、投资融资、招商推广和管理咨询服务。

第二章 开发模式

一、工业园区开发模式

目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。

缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。

二、工业地产商模式

指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。

三、主体企业引导模式

指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；
在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

如上海金山的上海石化工业园区。

四、综合运作模式

指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

五、私人业主开发模式

目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持

续上扬，其利润回报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。

第三章 盈利模式

一、主要以土地溢价增值而获取利润

投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。

二、进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品

项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。

三、通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式

工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。

第四章 国内发展

一、我国工业地产的兴起

国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势；
同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移；

国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求；
政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政

策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。

二、我国工业地产的发展现状

1、我国工业地产发展仍处于初级阶段，相对西方开发较晚。

地方工业用地：自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展

工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。

圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着从工业地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资利润。

2、作为工业地产的载体-工业园的建设中存在的问题

①“明星园区”太少，重复建设严重；
上海、苏州、东莞等。“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。”

②招商引资机制不完善，来者不拒；
政府（政绩）与入驻企业实现“双赢”

③贪大求洋，面子工程

④资金供应链不完善，融资成瓶颈。

三、工业地产的发展趋势

1、发展趋势的影响因素

①政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；
通过市场竞争，优胜劣汰，可保存有实力企业；

②市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；
“世界工厂”的确立，对工业的重视；

③发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；
可持续发展的节约型模式：充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益；

④投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，

投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。

2、中国工业地产未来发展趋势

①政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。

②国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。

③由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。

第五章 商业模式

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

第六章 招商法则

1、营商：从筹划、管理、建设角度构建项目招商资本

2、诱商：设置诱因，诱惑商家

3、引商：以造势、喧势的方式经营注意力

4、链商：打通产业链的上下游，链接更广泛的商家

5、聚商：以近交的方式，一次性网罗目标商家

6、洽商：情感招商，攻心为上

7、招商：制定招商政策，深度诱惑商家

8、选商：选择符合定位与业态的商家

实施工业地产招商也需抓大放小

工业园招商成功与否无疑直接影响着园区的生存。工业地产招商应建立在市场调查的基础上，针对细分客户，制定符合客户需求的软硬件条件，并以适当的政策优惠促成合作。

在当前的经济形式下，全球性的金融危机所带来的新一轮经济组织形式的重构，必将是一个复杂多变和漫长的过程，逐步将影响到以实体经济为主的中国，尤其是对以产业聚集为手段、产业成本为竞争力的园区化发展，有非常深远的影响。

招商而来的企业不仅要让他们赢得短期收益，更要有可持续发展的空间，让投资获利空间远远超过风险成本。这一切都须建立在良好的策划前提下，首要是确立目标才能有的放矢。确定目标包括三个方面:第一，要达到的目标是什么；
第二，围绕目标进行随后的一切工作；
第三，考察目标是否得到了实现。

在制定园区的定位策略上，应考虑园区已发展至何种阶段，从其发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的路径演变，这其中存在一些差异，涉及地理位置、物流、配套等多方面的因素，但园区最重要的功能是帮助企业解除后顾之忧。

在定位招商对象的工作上，注重引进并培育龙头企业发挥集群效应，抱团经营，资源共享。同时注重集结产业链的上下游。对于中小企业自然会因此而聚集过来，这是一种“抓大放小”的策略，同样也可以运用在宣传方式上。

在这个广告无孔不入的年代，如何增加曝光度，建立美誉度和知名度，无疑最为便捷的就是网络途径，选择专业度高、受众面广、影响力强的媒体，才能一招制胜。中工招商网作为工业地产行业门户网站，致力服务于全球投资商来华投资咨询，并提供项目调研、定位、策划，客户对接、洽谈、签约直至投产一体化服务。为工业地产招商提供一站式服务，同时也是专业人士进行工业地产交易、产业研究、信息交流的首选平台。

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